Dòng vốn FDI tiếp tục tăng trong 8 tháng năm 2026 đang tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, cuộc cạnh tranh mới không còn đơn thuần nằm ở giá thuê hay diện tích đất, mà chuyển dần sang chất lượng hạ tầng, khả năng vận hành, logistics, năng lượng và mức độ đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
FDI tăng mạnh, sản xuất tiếp tục là động lực chính
Trong 8 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% và là mức cao nhất trong 8 tháng của 5 năm qua.
Trong tổng vốn FDI thực hiện, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 14,24 tỷ USD, chiếm khoảng 82,6%.
Đáng chú ý, dòng vốn mới đang xuất hiện ở những lĩnh vực có hàm lượng công nghệ cao như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và trung tâm dữ liệu.
Riêng hai dự án của Samsung tại Thái Nguyên được công bố với tổng vốn 5,36 tỷ USD, bên cạnh các dự án đầu tư vào hạ tầng AI và trung tâm dữ liệu tại TP.HCM.
Những chuyển động này đang tạo ra yêu cầu mới đối với hệ thống khu công nghiệp và các sản phẩm bất động sản phục vụ sản xuất.
Nhà đầu tư không chỉ tìm “đất công nghiệp”
Một thay đổi đáng chú ý là tiêu chí lựa chọn địa điểm sản xuất đang ngày càng toàn diện hơn.
Nếu trước đây lợi thế về chi phí đất, nhân công và vị trí có thể đóng vai trò quan trọng, thì hiện nay doanh nghiệp FDI còn phải tính đến:
-
Quỹ đất có sẵn sàng để triển khai hay không;
-
Thời gian hoàn tất thủ tục;
-
Khả năng cung cấp điện ổn định;
-
Hệ thống giao thông và logistics;
-
Khả năng mở rộng nhà máy;
-
Hạ tầng xử lý môi trường;
-
Nguồn năng lượng và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Theo nhận định được VnEconomy dẫn lại, xu hướng đang chuyển từ “thu hút vốn bằng lợi thế chi phí” sang “thu hút vốn bằng năng lực cạnh tranh của hệ sinh thái sản xuất”.
Điều này đồng nghĩa với việc một khu công nghiệp trong giai đoạn mới không còn đơn thuần là quỹ đất + đường giao thông, mà phải trở thành một hệ sinh thái có khả năng hỗ trợ doanh nghiệp vận hành lâu dài.
Giá thuê tăng cùng yêu cầu về chất lượng hạ tầng
Sự gia tăng nhu cầu cũng đang phản ánh vào thị trường cho thuê đất công nghiệp.
Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy được dẫn từ báo cáo thị trường bán niên 2026 tăng từ 79,6% trong quý I lên 81,3% trong quý II/2026, trong khi giá thuê đất công nghiệp trung bình khoảng 143 USD/m² cho thời hạn thuê còn lại.
Ở phía Nam, các thị trường Bình Dương và Đồng Nai tiếp tục ghi nhận sức hấp thụ đáng chú ý. Giá thuê trung bình khoảng 184 USD/m², với tỷ lệ lấp đầy khoảng 86%.
Một trong những nguyên nhân được đề cập là nguồn cung quỹ đất sạch chưa tăng tương ứng với nhu cầu, trong khi chi phí phát triển hạ tầng khu công nghiệp cũng gia tăng.
Theo số liệu được bài viết dẫn lại, chi phí đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đã tăng khoảng 30–50% so với giai đoạn 2020–2025, chủ yếu liên quan đến giá nguyên vật liệu, chi phí bồi thường và yêu cầu cao hơn đối với hạ tầng bền vững.
Vì vậy, giá thuê cao không nhất thiết phản ánh đơn thuần sự khan hiếm đất. Một phần giá trị nằm ở khả năng đưa dự án vào vận hành nhanh và ổn định.
Nhà xưởng xây sẵn trở thành sản phẩm được quan tâm
Một xu hướng khác đang nổi lên là sự phát triển của nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW).
Trong nửa đầu năm 2026, giá thuê nhà xưởng trung bình được dẫn lại ở mức khoảng:
-
Miền Bắc: 4,9 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy 87%.
-
Miền Nam: 5,2 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy 91%.
Sự phát triển của RBF và RBW xuất phát từ nhu cầu rút ngắn thời gian gia nhập thị trường.
Thay vì phải dành một lượng vốn lớn cho việc xây dựng nhà máy hoặc kho bãi ngay từ đầu, doanh nghiệp có thể thuê cơ sở đã hoàn thiện và nhanh chóng đưa hoạt động sản xuất, logistics vào vận hành.
Mô hình này đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp phụ trợ, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường hoặc các doanh nghiệp cần thử nghiệm quy mô sản xuất trước khi mở rộng.
Điều đó cũng làm thay đổi vai trò của chủ đầu tư khu công nghiệp.
Từ nhà cung cấp mặt bằng → trở thành đơn vị cung cấp hạ tầng và dịch vụ phục vụ hoạt động sản xuất.
“Xanh hóa” trở thành yêu cầu mới của bất động sản công nghiệp
Cùng với công nghệ cao, ESG và phát triển bền vững đang trở thành một trong những tiêu chí ngày càng quan trọng khi các tập đoàn quốc tế lựa chọn địa điểm đầu tư.
Theo định hướng được bài viết đề cập, đến năm 2030, tỷ lệ khu công nghiệp sinh thái, bao gồm các khu chuyển đổi và khu thành lập mới, hướng tới khoảng 10% tổng số khu công nghiệp trên cả nước.
Điều này đặt ra yêu cầu mới đối với hạ tầng khu công nghiệp:
Không chỉ có đất – mà phải có năng lượng, môi trường, dữ liệu và khả năng quản trị.
Đặc biệt với những ngành công nghệ cao và các tập đoàn có chuỗi cung ứng toàn cầu, các tiêu chí về năng lượng, phát thải, môi trường và quản trị ngày càng gắn trực tiếp với quyết định lựa chọn địa điểm.
“Xanh” vì vậy không chỉ là trồng thêm cây xanh hay lắp đặt điện mặt trời.
Một khu công nghiệp xanh cần hướng tới khả năng đo lường, kiểm soát và chứng minh hiệu quả sử dụng năng lượng, quản lý môi trường và các tiêu chuẩn ESG.
Bất động sản công nghiệp đang chuyển từ “bất động sản” sang “hệ sinh thái sản xuất”
Nếu nhìn rộng hơn, sự gia tăng của FDI đang kéo theo một sự thay đổi quan trọng trong cách nhìn về bất động sản công nghiệp.
Giá trị của một khu công nghiệp ngày càng được hình thành bởi nhiều yếu tố:
Quỹ đất + pháp lý + hạ tầng + năng lượng + logistics + nhà xưởng + dịch vụ + nguồn lao động + môi trường.
Điều này cũng lý giải vì sao cùng một mức giá thuê, nhưng khả năng hấp thụ của các khu công nghiệp có thể khác nhau đáng kể.
Doanh nghiệp sản xuất không chỉ thuê diện tích đất.
Họ thuê khả năng vận hành.
Góc nhìn CONIC
Dòng vốn FDI đang tạo thêm động lực cho bất động sản công nghiệp, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chất lượng phát triển.
Trong giai đoạn trước, lợi thế của một khu công nghiệp có thể được nhìn qua vị trí, quỹ đất và giá thuê.
Trong giai đoạn mới, bài toán đã rộng hơn:
Hạ tầng tạo kết nối.
Năng lượng tạo khả năng vận hành.
Logistics tạo hiệu quả.
Công nghệ tạo năng suất.
ESG tạo khả năng tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu.
Vì vậy, bất động sản công nghiệp không nên được nhìn đơn thuần là một phân khúc bất động sản cho thuê đất.
Đó là một cấu phần của hệ sinh thái sản xuất, nơi chất lượng hạ tầng và năng lực vận hành quyết định ngày càng lớn đến khả năng thu hút những dòng vốn FDI có giá trị gia tăng cao.
Với Việt Nam, cơ hội từ FDI không chỉ nằm ở việc thu hút thêm bao nhiêu vốn, mà còn ở việc xây dựng được môi trường sản xuất đủ chất lượng để giữ chân, mở rộng và nâng cấp các dòng vốn đó trong dài hạn.