Giá Căn Hộ Chung Cư TP.HCM "Rượt Đuổi" Sát Nút Nhà Mặt Đất

Theo dữ liệu trực tuyến từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 2 năm 2025 chứng kiến mức tăng giá đáng kể ở phân khúc căn hộ, đặc biệt tại khu Đông và khu Nam thành phố. Giá căn hộ trung bình tại khu Đông đạt khoảng 100 triệu đồng/m², khu trung tâm dao động 110–200 triệu đồng/m². Theo tổng hợp dữ liệu lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá nhà riêng khu Đông tăng trung bình khoảng 15% trong 8 tháng đầu năm. Cùng khoảng thời gian này, giá căn hộ khu Đông tăng trung bình khoảng 30%, gấp đôi mức tăng giá nhà riêng.

Với khu Nam, tốc độ tăng giá căn hộ trung bình khoảng 35% trong khi con số này với nhà riêng khá khiêm tốn, khoảng 10%. Diễn biến này dẫn đến khoảng cách giá giữa căn hộ và nhà liền thổ ngày càng thu hẹp, thậm chí có nơi căn hộ vượt giá nhà riêng, nhà phố.

Nhìn lại thị trường căn hộ TP.HCM cách đây 5-10 năm sẽ càng thấy rõ mức tăng giá "chóng mặt" của loại hình này. Theo đó, khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá căn hộ 2 PN tại Masteri Thảo Điền vào năm 2017 khoảng 3 tỷ đồng thì nay có giá giao dịch thực tế khoảng 7-8 tỷ đồng, tăng 130-170% sau khoảng 7 năm. Hay dự án Empire City tại Thủ Thiêm, thời điểm mở bán năm 2016 tòa đầu tiên có giá 60-70 triệu đồng/m2 thì nay đang giao dịch ở mức 170-200 triệu đồng/m2. Thậm chí những căn hộ view sông có giá vọt lên 300-350 triệu/m2, tăng 5 lần so với thời điểm mở bán.

Với tốc độ tăng giá này, không khó hiểu khi hiện nay, giá căn hộ tại TP.HCM đã tiệm cận, thậm chí "vượt mặt" giá nhà đất (nhà liền thổ). Theo dữ liệu khảo sát của VnExpress, tại khu vực Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức), căn hộ cao cấp như The Metropole Thủ Thiêm có giá bán từ 130-180 triệu đồng/m², tương đương 11–15 tỷ đồng cho căn hộ 85 m². Trong khi đó, cách dự án này khoảng 3km, nhà phố 1 trệt 2 lầu tại Thảo Điền (quận 2 cũ) diện tích 80 m² đang được giao dịch quanh mức 10–12 tỷ đồng, tức đơn giá khoảng 150 triệu đồng/m² – gần như ngang bằng căn hộ cao cấp. Cùng khu vực này, mặt bằng giá sơ cấp tại các căn hộ mới như The Privé, Eaton Park, Lumière Midtown… dao động từ 130-250 triệu đồng/ m² , trong khi nhà liền thổ trong vòng 2 km quanh các dự án này có giá thấp hơn, trung bình từ 110-200 triệu đồng/ m² .

Ở khu Nam, dự án Celesta Rise (Nhà Bè) ghi nhận mức giá 80 triệu đồng/m², trong khi nhà phố liền kề trong cùng khu vực lại ở mức 60–70 triệu đồng/m².

Tại các địa bàn vừa sáp nhập về TP.HCM, như khu vực Thuận An (Bình Dương cũ), giá căn hộ mới công bố đạt 43–65 triệu đồng/m², tăng 45% so với cùng kỳ 2024. Trong khi đó, giá nhà liền thổ quanh khu vực này chỉ ở mức 36–80 triệu đồng/m², mức tăng khiêm tốn khoảng 12,8%.

Liên quan đến diễn biến giá căn hộ bám đuổi sát nút, thậm chí vượt cả giá nhà liền thổ, nhiều chuyên gia đã đưa ra lý giải cho xu hướng này.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa: “Khoảng cách giá giữa nhà liền thổ và căn hộ đang được rút ngắn. Nguyên nhân đến từ nhu cầu thực của nhóm khách hàng trẻ, gia đình nhỏ và giới đầu tư ưu tiên tính tiện ích, pháp lý rõ ràng, thay vì chỉ tập trung vào đất nền hay nhà phố.”

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group: "Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM hiện nghiêng hẳn về phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở bình dân hầu như không còn. Sự mất cân đối này đẩy giá căn hộ tăng nhanh, khiến mặt bằng giá có nguy cơ vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.”

Chuyên gia Lê Quốc Kiên: “Quan niệm ‘nhà đất luôn giữ giá hơn căn hộ’ đang dần thay đổi. Khi hạ tầng phát triển, căn hộ cao cấp có vị trí đắc địa, tiện ích hoàn chỉnh, giá trị khai thác cho thuê cao thì hoàn toàn có thể cạnh tranh và thậm chí vượt giá nhà liền thổ ở cùng khu vực.”

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, lý do căn hộ chung cư TP.HCM nói chung và phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp tăng mạnh chủ yếu là do giá căn hộ sơ cấp tăng nhannh trong khi nguồn cung ít. Bên cạnh đó, lãi suất giảm mạnh cũng khiến nhà đầu tư đổ tiền vào chung cư. Đây cũng là loại hình đang được tháo gỡ pháp lý rất mạnh trong thời gian qua.

Về xu hướng giá chung cư thời gian tới, ông Tuấn cho rằng, từ nay đến cuối năm, loại hình chung cư vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường TP.HCM nhờ nhu cầu thực tăng trưởng, niềm tin hồi phục từ việc tháo gỡ pháp lý cùng nguồn cung mới chất lượng cao từ các chủ đầu tư uy tín. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần cẩn trọng với các dự án dễ bị làm giá trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Với tốc độ tăng giá 2 chữ số liên tiếp nhiều quý, căn hộ chung cư TP.HCM được dự báo tiếp tục giữ xu hướng đi lên trong trung hạn, nhất là tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng lớn như TP. Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh. Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo, nếu không có giải pháp phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở vừa túi tiền, thị trường sẽ rơi vào trạng thái mất cân bằng, khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận.