Chính sách mới hướng tới kiềm chế đầu cơ, ổn định thị trường
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết kiểm soát đà tăng giá bất động sản, trong đó đề xuất siết hạn mức cho vay đối với người mua nhà thứ hai trở đi. Theo dự thảo, các ngân hàng chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán với người mua căn nhà thứ hai và không quá 30% với căn thứ ba trở lên, trừ trường hợp nhà ở xã hội. Mục tiêu là hạn chế đầu cơ, giảm sức nóng giá nhà và hướng tín dụng vào đúng nhu cầu ở thực.
Chính sách này dự kiến tác động mạnh tới nhóm đầu tư, đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính để sở hữu nhiều bất động sản cùng lúc. Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), phần lớn chủ đầu tư hiện liên kết với ngân hàng để triển khai gói vay mua nhà, giúp kích cầu và tăng thanh khoản. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư đã lợi dụng cơ chế này để vay 70–90% giá trị tài sản, hưởng ưu đãi miễn lãi – ân hạn gốc, rồi chờ giá tăng để bán chốt lời.
Giảm đầu cơ nhưng ảnh hưởng đến thanh khoản ngắn hạn
Các chuyên gia nhận định, việc hạn chế cho vay nhiều nhà sẽ giúp giảm áp lực tăng giá bất hợp lý và đưa thị trường về quỹ đạo ổn định hơn. Ông Trần Khánh Quang – Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa – cho rằng chính sách này buộc nhà đầu tư phải tăng vốn tự có, từ đó hạn chế hành vi đầu cơ, đặc biệt là kiểu “ôm hàng” đợi giá. Khi biên lợi nhuận kỳ vọng giảm so với chi phí vay, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.
Tuy vậy, việc siết tín dụng có thể khiến thanh khoản toàn thị trường giảm trong ngắn hạn, nhất là ở phân khúc đầu tư chiếm tỷ trọng lớn như căn hộ cao cấp, đất nền vùng ven và bất động sản nghỉ dưỡng. Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan – cho biết, khi hạn mức cho vay bị giới hạn, các nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ trước khi dùng đòn bẩy tài chính. Trước đây, nhiều người có thể vay tới 80% giá trị căn nhà, nhưng khi thị trường chững lại, họ phải bán cắt lỗ, tạo hiệu ứng dây chuyền.
Theo ông Tuấn, chính sách mới sẽ giúp giảm rủi ro nợ xấu và hạn chế tình trạng “thổi giá”, song sẽ tác động đến doanh nghiệp bất động sản. Đại diện một chủ đầu tư tại TP.HCM chia sẻ khoảng 60% khách hàng của họ sử dụng vốn vay, nên khi ngân hàng siết tín dụng, doanh số chắc chắn bị ảnh hưởng. Trong ngắn hạn, các doanh nghiệp buộc phải tăng ưu đãi hoặc liên kết ngân hàng để tìm giải pháp hỗ trợ người mua.
Cần phân biệt đầu cơ và tích lũy hợp pháp
VARS IRE lưu ý rằng không nên đánh đồng giữa nhóm “đầu cơ, lướt sóng” và nhóm mua thêm nhà để tích lũy hoặc kinh doanh chính đáng. Nếu áp dụng chính sách tín dụng một cách đồng loạt mà không phân biệt, có thể vô tình triệt tiêu cả những nhu cầu hợp pháp, làm giảm động lực phát triển của thị trường. Trong bối cảnh thị trường địa ốc đang phục hồi yếu, việc siết tín dụng mạnh tay có thể khiến thanh khoản sụt giảm thay vì đạt được mục tiêu kiềm chế đầu cơ.
Các chuyên gia khuyến nghị cần xây dựng chính sách linh hoạt theo chu kỳ thị trường và kết hợp với các công cụ khác như thuế bất động sản, kiểm soát nguồn cung và minh bạch giao dịch. Nếu chỉ siết tín dụng mà không mở thêm kênh huy động vốn cho doanh nghiệp, nguy cơ tắc nghẽn dòng tiền là rất lớn.
Hướng tới kiểm soát tín dụng có mục tiêu và minh bạch dữ liệu
Ông Trần Trọng Vũ – đồng sáng lập Công ty SPE.R – đề xuất cơ quan quản lý nên hoàn thiện hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản, kết nối thông tin giữa dữ liệu dân cư, tín dụng, thuế và đăng ký đất đai để nhận diện rõ nhóm đầu cơ. Một số quốc gia áp dụng phân tầng tín dụng dựa trên số lượng bất động sản sở hữu, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV), giúp chính sách siết tín dụng nhắm trúng đối tượng đầu cơ mà không làm giảm thanh khoản chung.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng cho rằng định hướng tín dụng đúng đối tượng là cần thiết, nhưng cần triển khai linh hoạt. Nếu chỉ “bóp” một mình kênh tín dụng mà không phát triển song song thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, doanh nghiệp sẽ thiếu nguồn vốn trung và dài hạn, còn người mua nhà ở thực cũng khó tiếp cận vốn vay.
Ông Hiển đề xuất nên kết hợp giữa siết tín dụng đầu cơ và mở rộng tín dụng cho người mua nhà lần đầu, song song với việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho trái phiếu doanh nghiệp. Cách làm này vừa hạn chế đầu cơ, vừa duy trì sự cân bằng giữa đầu tư và nhu cầu ở thực, giúp thị trường phát triển bền vững.
Chính phủ nhấn mạnh định hướng dòng vốn đúng mục tiêu
Tại cuộc họp sáng 11/10, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu xây dựng chính sách tín dụng hợp lý để điều tiết dòng vốn vào đúng mục tiêu – ưu tiên các dự án nhà ở xã hội và đối tượng có nhu cầu ở thực. Đồng thời, cần kiểm soát chặt dòng tiền chảy vào các phân khúc mang tính đầu cơ, tránh tình trạng trục lợi và “thổi giá”. Thủ tướng cũng chỉ đạo xây dựng chính sách thuế phù hợp để ngăn chặn hành vi đầu cơ, góp phần ổn định giá nhà và bảo vệ quyền lợi người mua lần đầu.