Việc tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập cùng với việc rà soát, đẩy nhanh tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất đang mở ra hướng xử lý mới cho bài toán khai thác quỹ đất tại TP.HCM. Đây được xem là một trong những bước quan trọng để rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng, đưa nguồn lực đất đai vào phát triển hạ tầng và các dự án phục vụ kinh tế - xã hội.

Tách dự án bồi thường để chủ động giải phóng mặt bằng

Ngày 22/9, tại Kỳ họp thứ năm HĐND TP.HCM khóa XI, Thành phố đã thông qua nghị quyết quy định tiêu chí, điều kiện, trình tự và thủ tục thực hiện dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư độc lập.

Nghị quyết được xây dựng nhằm triển khai quy định tại điểm b khoản 2 Điều 37 Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16, áp dụng đối với các dự án đầu tư công, dự án PPP và các dự án đầu tư xây dựng cấp bách, khẩn cấp trên địa bàn Thành phố.

Điểm đáng chú ý là công tác bồi thường có thể được triển khai trước khi dự án chính được phê duyệt chủ trương đầu tư.

Cách tiếp cận này giúp tách một trong những công đoạn thường mất nhiều thời gian nhất của dự án – giải phóng mặt bằng – thành một quy trình có thể chủ động chuẩn bị từ sớm.

Tuy nhiên, dự án bồi thường độc lập chỉ được thực hiện khi có chỉ đạo của cấp có thẩm quyền, đồng thời phải xác định rõ phạm vi, ranh giới và nhu cầu sử dụng đất.

Vì sao giải phóng mặt bằng là khâu quan trọng?

Trong thực tế triển khai các dự án đô thị và hạ tầng, mặt bằng sạch có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tổ chức thi công và kiểm soát tiến độ.

Khi công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được chuẩn bị từ trước, dự án có thể giảm tình trạng chờ mặt bằng – điều chỉnh kế hoạch – kéo dài thời gian thực hiện.

Đối với các dự án hạ tầng quy mô lớn, việc chủ động chuẩn bị quỹ đất còn giúp nâng cao khả năng phối hợp giữa quy hoạch, đầu tư công và phát triển đô thị.

Rà soát toàn bộ quỹ đất dự kiến đấu giá trong năm 2026

Song song với việc cải tiến quy trình bồi thường, TP.HCM cũng đang đẩy nhanh việc rà soát Kế hoạch số 88/KH-UBND về đấu giá quyền sử dụng đất năm 2026.

UBND Thành phố yêu cầu các sở, ngành và đơn vị liên quan đánh giá cụ thể tình trạng của từng khu đất, trong đó tập trung vào:

• Tình trạng pháp lý;
• Tiến độ chuẩn bị hồ sơ;
• Phương án đấu giá;
• Giá khởi điểm;
• Khả năng hoàn tất thủ tục trong năm 2026;
• Kết quả thực hiện đối với từng khu đất.

Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM được giao tổng hợp tình hình và phân loại những khu đất đã đủ điều kiện đấu giá cũng như những khu đất dự kiến hoàn tất thủ tục trong năm.

Cách làm này cho thấy Thành phố không chỉ đặt mục tiêu tăng số lượng khu đất đưa ra đấu giá, mà còn chú trọng xác định khu đất nào thực sự đủ điều kiện để có thể triển khai.

Từ quỹ đất sang nguồn lực phát triển

Đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ là một phương thức tạo nguồn thu cho ngân sách.

Nếu được chuẩn bị đồng bộ về pháp lý, quy hoạch và hạ tầng, quỹ đất có thể trở thành nguồn lực để Thành phố:

Tạo nguồn thu → đầu tư hạ tầng → nâng cao giá trị không gian đô thị → tiếp tục hình thành nguồn lực phát triển mới.

Đây là lý do việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý và xác định giá khởi điểm có ý nghĩa quan trọng.

Một khu đất dù có giá trị lớn nhưng nếu chưa hoàn thiện điều kiện pháp lý, chưa xác định rõ quy hoạch hoặc còn vướng mắc về thủ tục thì chưa thể chuyển hóa thành nguồn lực thực tế.

Theo chỉ đạo của UBND TP.HCM, các đơn vị liên quan phải chủ động tháo gỡ khó khăn, hoàn thiện hồ sơ và tổ chức đấu giá đối với các khu đất đủ điều kiện, góp phần thực hiện mục tiêu thu ngân sách năm 2026 trên 1 triệu tỷ đồng.

Minh bạch quỹ đất là nền tảng để thị trường phát triển

Hai nhóm giải pháp – đẩy nhanh bồi thường và đẩy mạnh đấu giá – có mối liên hệ khá rõ.

Một bên tập trung vào việc tạo mặt bằng sạch cho các dự án.

Một bên tập trung vào việc đưa quỹ đất đủ điều kiện ra khai thác theo cơ chế đấu giá.

Nếu được triển khai đồng bộ, quá trình này có thể góp phần giảm lượng quỹ đất bị đình trệ do thủ tục, đồng thời tăng khả năng chuyển hóa nguồn lực đất đai thành hạ tầng, ngân sách và các dự án phát triển đô thị.

Quan trọng hơn, việc công khai quy trình, điều kiện và thông tin về quỹ đất sẽ góp phần tạo môi trường minh bạch hơn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Góc nhìn CONIC

Đất đai chỉ thực sự trở thành nguồn lực phát triển khi có khả năng đưa vào sử dụng hiệu quả.

Vì vậy, câu chuyện của TP.HCM không chỉ là có bao nhiêu quỹ đất, mà còn là bao nhiêu quỹ đất có thể nhanh chóng chuyển thành mặt bằng sạch, dự án khả thi và giá trị kinh tế thực tế.

Việc tách công tác bồi thường thành dự án độc lập có thể tạo thêm dư địa để chủ động chuẩn bị mặt bằng cho các công trình quan trọng.

Trong khi đó, việc rà soát và phân loại các khu đất đủ điều kiện đấu giá giúp Thành phố xác định rõ đất nào có thể đưa ra thị trường, đất nào cần tiếp tục hoàn thiện thủ tục.

Từ góc nhìn phát triển đô thị, đây là một chuỗi có tính liên kết:

Quy hoạch tạo định hướng – pháp lý tạo điều kiện – bồi thường tạo mặt bằng – đấu giá tạo nguồn lực – hạ tầng tạo giá trị – doanh nghiệp tạo sản phẩm – người dân tạo sức sống cho đô thị.

Khi từng khâu được thực hiện rõ ràng và đồng bộ, quỹ đất sẽ không chỉ được xem là tài sản, mà trở thành một phần của nguồn lực phục vụ quá trình phát triển đô thị dài hạn của TP.HCM.