Minh bạch khoản thu, kiểm soát tiền đặt cọc và hoàn thiện cơ chế bảo đảm nghĩa vụ của chủ đầu tư đang trở thành những vấn đề quan trọng trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
Thị trường bất động sản không chỉ cần nguồn cung và dòng vốn ổn định mà còn cần một hành lang pháp lý đủ chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Đặc biệt, với người mua nhà ở hình thành trong tương lai, những khoản tiền đặt cọc, giữ chỗ, thanh toán trước hay phần giá trị hợp đồng còn lại đều có thể trở thành rủi ro nếu thiếu cơ chế quản lý rõ ràng.
Trong quá trình thảo luận dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội đã đề nghị làm rõ các quy định liên quan nhằm hạn chế tình trạng lách luật, ngăn ngừa đầu cơ và tăng cường bảo vệ người mua nhà.
1. Kiểm soát tiền đặt cọc: Không để việc đổi tên khoản thu trở thành cách lách luật
Theo nội dung dự thảo được thảo luận, tiền đặt cọc đối với nhà ở hình thành trong tương lai được giới hạn ở mức không quá 5% giá trị hợp đồng và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Tuy nhiên, một vấn đề đáng chú ý là trên thực tế, khoản tiền có thể được gọi bằng nhiều tên khác nhau như “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “phí ưu tiên” hoặc được thu thông qua các đơn vị phân phối.
Nếu chỉ căn cứ vào tên gọi để xác định bản chất khoản thu, quy định pháp luật có thể bị lợi dụng. Người mua vẫn phải bỏ tiền trước khi dự án đủ điều kiện giao dịch, trong khi quyền lợi và cơ chế hoàn trả chưa được bảo đảm tương xứng.
Vì vậy, nhiều đại biểu đề xuất cần kiểm soát khoản thu dựa trên bản chất giao dịch. Những khoản tiền thực chất nhằm bảo đảm việc ký kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua cần được xem xét theo đúng quy định, không phụ thuộc vào cách đặt tên.
Cách tiếp cận này giúp hạn chế việc sử dụng các thỏa thuận dân sự hoặc hình thức thu tiền trung gian để né tránh điều kiện kinh doanh bất động sản.
2. Làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị trung gian
Một giao dịch bất động sản thường có sự tham gia của nhiều chủ thể, bao gồm chủ đầu tư, sàn phân phối, đơn vị môi giới và người mua.
Khi phát sinh tranh chấp, việc xác định ai là người trực tiếp nhận tiền, ai có trách nhiệm hoàn trả và chủ thể nào phải bồi thường có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Các ý kiến tại nghị trường đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư cũng như tổ chức, cá nhân trực tiếp nhận tiền, kể cả trường hợp khoản thu được thực hiện thông qua bên trung gian.
Việc hoàn trả hoặc bồi thường cần được xác định dựa trên giao dịch và hành vi vi phạm cụ thể, phù hợp với quy định của pháp luật dân sự.
Điều này đặt ra yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải minh bạch hơn trong quy trình bán hàng, hợp đồng, ủy quyền thu tiền và trách nhiệm của từng đơn vị tham gia phân phối sản phẩm.
3. Đề xuất kiểm soát chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Một vấn đề khác được đại biểu Quốc hội đề cập là hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo quan điểm của một số đại biểu, việc chuyển nhượng hợp đồng khi căn nhà chưa được xây dựng hoàn chỉnh, nghiệm thu và bàn giao có thể tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại nhiều lần.
Một nhà đầu tư có thể chỉ cần thanh toán một phần giá trị căn hộ để nắm giữ quyền mua. Khi giá thị trường tăng, hợp đồng được chuyển nhượng cho người tiếp theo nhằm hưởng phần chênh lệch. Quá trình này có thể lặp lại qua nhiều tầng nấc, khiến giá bán đến người mua cuối cùng tăng cao so với giá trị ban đầu.
Hệ quả là người có nhu cầu ở thực có thể gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở, trong khi thị trường xuất hiện những giao dịch chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá thay vì nhu cầu sở hữu và sử dụng tài sản.
Từ đó, có đại biểu đề nghị nghiên cứu cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là đề xuất được đưa ra trong quá trình thảo luận, cần tiếp tục được xem xét và đánh giá về tác động đối với thị trường trước khi trở thành quy định chính thức.
4. Quản lý khoản 5% còn lại: Bảo vệ người mua nhưng không gây ách tắc dòng tiền doanh nghiệp
Bên cạnh tiền đặt cọc, khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại trước khi người mua được cấp giấy chứng nhận cũng là nội dung cần được quy định rõ.
Theo phương án được thảo luận, khoản tiền này có thể được bảo đảm thông qua tài khoản phong tỏa hoặc cơ chế thỏa thuận giữa các bên. Mục tiêu là tạo thêm cơ sở bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, nếu thời gian giải tỏa khoản tiền kéo dài do những nguyên nhân khách quan, chẳng hạn chậm xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc chậm phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, dòng tiền của doanh nghiệp cũng có thể bị ảnh hưởng.
Một số ý kiến vì vậy đề xuất nghiên cứu cơ chế thay thế khoản tiền bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng có giá trị tương đương trong những trường hợp phù hợp.
Ngoài ra, cần làm rõ một số nguyên tắc quan trọng:
-
Chủ thể nào có quyền kiểm soát tài khoản phong tỏa?
-
Điều kiện và chứng từ nào được sử dụng để giải tỏa khoản tiền?
-
Quyền lợi của người mua đối với khoản lãi phát sinh được xác định ra sao?
-
Cách xử lý thế nào nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán?
-
Trách nhiệm của các bên được xác định như thế nào khi việc cấp giấy chứng nhận bị chậm trễ?
Một cơ chế hiệu quả cần đồng thời bảo vệ quyền lợi người mua, duy trì kỷ luật thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư và tránh tạo ra những vướng mắc không cần thiết trong quá trình triển khai dự án.
5. Hoàn thiện pháp luật để xây dựng thị trường bất động sản minh bạch
Những nội dung được thảo luận cho thấy yêu cầu sửa đổi pháp luật không chỉ dừng lại ở việc bổ sung giới hạn tiền đặt cọc hay quy định về thanh toán. Quan trọng hơn là phải nhận diện đúng bản chất giao dịch, xác định rõ trách nhiệm của từng chủ thể và thiết lập cơ chế xử lý khi có vi phạm.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, các điều kiện giao dịch, bảo lãnh, thanh toán và trách nhiệm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận cần được quy định đồng bộ, dễ hiểu và có khả năng thực thi.
Đồng thời, quy định mới cần bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các quy định pháp luật có liên quan, tránh phát sinh khoảng trống hoặc xung đột trong quá trình áp dụng.
Góc nhìn CONIC: Minh bạch pháp lý là nền tảng của niềm tin thị trường
Trong lĩnh vực bất động sản, niềm tin của người mua không chỉ được hình thành từ vị trí, thiết kế hay tiện ích của dự án mà còn đến từ tính minh bạch của toàn bộ quá trình giao dịch và thực hiện cam kết.
Một thị trường phát triển lành mạnh cần hạn chế những giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn, đồng thời tạo điều kiện để người có nhu cầu ở thực tiếp cận sản phẩm với thông tin rõ ràng và quyền lợi được bảo đảm.
Đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản, việc tuân thủ pháp luật, công khai thông tin dự án, minh bạch các khoản thu và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với khách hàng không nên chỉ được xem là yêu cầu bắt buộc, mà còn là yếu tố xây dựng uy tín thương hiệu trong dài hạn.
Khi hành lang pháp lý được hoàn thiện và các chủ thể cùng thực hiện đúng trách nhiệm, thị trường sẽ có thêm nền tảng để vận hành ổn định, giảm thiểu tranh chấp và hướng đến giá trị bền vững.
CONIC tin rằng, một thị trường bất động sản phát triển bền vững phải được xây dựng trên nền tảng minh bạch, trách nhiệm và sự tin tưởng giữa doanh nghiệp với khách hàng.