Việc bị truy thu tiền sử dụng đất bổ sung do chậm xác định giá đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gánh chịu áp lực tài chính nặng nề, dù nguyên nhân không xuất phát từ họ.
Theo dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024, Bộ Tài chính tiếp tục đề xuất giữ quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất đối với thời gian chưa được tính nghĩa vụ tài chính, với lãi suất 5,4%/năm trên phần tiền chậm nộp. Đây là một trong những vướng mắc kéo dài mà doanh nghiệp địa ốc nhiều lần kiến nghị tháo gỡ.
Chi phí tăng gấp nhiều lần vì chờ xác định giá đất
Một lãnh đạo doanh nghiệp tại Bình Dương cho biết, họ triển khai dự án từ năm 2022, nhưng đến nay – sau ba năm – mới được thông báo tiền sử dụng đất phải nộp. Trong khi ban đầu dự kiến chỉ khoảng 80 tỷ đồng, thì sau thẩm định con số tăng lên hơn 200 tỷ, kèm khoản phạt chậm nộp 30 tỷ đồng.
Ông chia sẻ: "Doanh nghiệp không thể nộp tiền vì chưa được xác định giá, không được cấp sổ đất, không thể bán hàng, không có doanh thu nhưng vẫn phải trả lãi vay hằng năm. Giờ còn bị truy thu phạt chậm nộp, là điều hết sức bất công".
Tình cảnh tương tự xảy ra với một dự án gần 2.000 căn hộ tại TP HCM. Đại diện chủ đầu tư cho biết đã tạm tính nghĩa vụ tài chính 1.200 tỷ đồng từ năm 2017, nhưng đến nay con số đã tăng gần 3 lần. Dự án vẫn trong trạng thái chờ, gây khó khăn cho việc triển khai, bán hàng và duy trì dòng tiền.
Truy thu dù lỗi không phải của doanh nghiệp
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – nhận định: "Việc tính lãi chậm nộp từ thời điểm giao đất nhưng chưa định giá là thiếu công bằng, vì doanh nghiệp không thể thực hiện nghĩa vụ nếu chưa có thông báo. Trách nhiệm thuộc cơ quan quản lý, không thể để doanh nghiệp chịu toàn bộ hậu quả".
Chuyên gia Trần Khánh Quang bổ sung: "Doanh nghiệp tuân thủ đầy đủ quy trình, nếu cơ quan Nhà nước chậm ra quyết định giá thì không nên xem đó là lỗi của doanh nghiệp. Họ không thể vừa bị đình trệ dự án, vừa chịu phạt tài chính".
Chi phí tăng cao không chỉ ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án mà còn tác động trực tiếp đến người mua nhà – khi các chi phí bị đội lên và chuyển vào giá bán sản phẩm.
HoREA kiến nghị thay đổi cách tính và thời gian truy thu
Trước tình trạng bất cập, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề xuất:
-
Bỏ truy thu tiền sử dụng đất cho giai đoạn trước ngày 1/8/2024 – thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
-
Trừ đi 180 ngày – tương ứng thời hạn quy định để UBND tỉnh ban hành quyết định giá đất – khỏi thời gian tính phạt chậm nộp.
-
Chỉ truy thu với những dự án cố tình chây ỳ, còn lại nên có cơ chế miễn lãi hoặc không tính phạt.
Các chuyên gia cũng khuyến nghị cần có khung thời hạn rõ ràng và chế tài hợp lý với cơ quan có trách nhiệm trong khâu định giá đất. Việc thiếu sự ràng buộc hai chiều đang khiến doanh nghiệp bị động, gánh rủi ro không đáng có và ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng vốn cũng như tâm lý đầu tư toàn thị trường.