Tháng 7/2026, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận tiếp tục duy trì trạng thái thận trọng. Nguồn cung mới hạn chế, sức cầu suy yếu ở hầu hết các phân khúc, trong khi mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao. Căn hộ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt về quy mô nguồn cung và thanh khoản, còn nhà phố/biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng chịu áp lực hấp thụ lớn.
Theo Bản tin thị trường BĐS nhà ở TP.HCM & Vùng phụ cận tháng 7/2026 của DKRA Consulting, diễn biến thị trường trong tháng cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Bên cạnh đó, những thay đổi về chính sách – pháp lý và sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông tiếp tục là các yếu tố đáng chú ý đối với triển vọng thị trường.
Căn hộ: Nguồn cung lớn nhưng sức cầu giảm mạnh
Trong tháng 7/2026, nguồn cung sơ cấp căn hộ đạt 10.471 căn, giảm 26% so với tháng trước. TP.HCM tiếp tục dẫn đầu khi đóng góp khoảng 9.791 căn, chiếm hơn 93% tổng nguồn cung.
Nguồn cung mới đưa ra thị trường chỉ bằng 19% so với tháng trước, cho thấy sự thận trọng của các chủ đầu tư trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi rõ nét.
Thanh khoản cũng giảm đáng kể. Toàn thị trường ghi nhận 1.654 căn được tiêu thụ, giảm 67% so với tháng trước, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 16%. Sức cầu tiếp tục chịu áp lực từ việc kiểm soát tín dụng bất động sản và mặt bằng lãi suất cho vay ở mức cao
Đáng chú ý, căn hộ hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, khoảng 43% nguồn cung sơ cấp, tập trung tại Bình Dương (cũ) và các tỉnh giáp ranh TP.HCM.
Trong khi thanh khoản suy yếu, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao. Tại khu Nam TP.HCM cũ, một số dự án mở bán mới trong tháng ghi nhận mức giá khoảng 80–100 triệu đồng/m², bao gồm VAT. Trước những khó khăn của thị trường, nhiều chủ đầu tư có xu hướng dời lịch mở bán sang các tháng cuối năm và tập trung củng cố lượng đặt chỗ trước khi chính thức mở bán.
Nhà phố, biệt thự: Nguồn cung mới khan hiếm, thanh khoản ở mức thấp
Phân khúc nhà phố/biệt thự tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Nguồn cung sơ cấp đạt 7.751 căn, giảm khoảng 5% so với tháng trước, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 44% nguồn cung.
Đáng chú ý, nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm 68% so với cùng kỳ. Tâm lý thận trọng của chủ đầu tư, áp lực từ dòng vốn bất động sản bị siết chặt và tiến độ triển khai dự án kéo dài tiếp tục khiến nguồn cung mới hạn chế.
Sức cầu duy trì ở mức rất thấp với chỉ 137 căn được tiêu thụ, giảm 70% so với tháng trước, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 2%.
Giá sơ cấp không biến động nhiều so với đầu năm nhưng tăng khoảng 6% so với tháng 7/2025, chủ yếu do áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với tháng trước, phản ánh áp lực tài chính của nhà đầu tư trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao.
Bất động sản nghỉ dưỡng: Thanh khoản tiếp tục ở mức thấp
Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục là nhóm chịu áp lực lớn về thanh khoản trong tháng 7/2026.
Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung đạt 2.427 căn, giảm 4% so với tháng trước, trong khi lượng tiêu thụ chỉ đạt 25 căn, giảm tới 76%, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 1%.
Sức cầu chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng/căn, đặc biệt tại những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư có uy tín và năng lực tài chính tốt. Miền Trung tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung với khoảng 44%, trong khi miền Bắc dẫn đầu về thanh khoản, chiếm tới 92% tổng lượng giao dịch trên cả nước.
Đối với nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung đạt 3.526 căn, chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Đáng chú ý, tháng 7 không ghi nhận giao dịch, cho thấy thanh khoản của phân khúc này vẫn ở mức rất thấp
Trong khi đó, condotel ghi nhận nguồn cung 5.051 căn và tiêu thụ 105 căn, tỷ lệ hấp thụ khoảng 2%. Lượng tiêu thụ có sự cải thiện so với tháng trước nhưng mặt bằng thanh khoản vẫn thấp. Giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm có giá dưới 3,5 tỷ đồng/căn.
Nhìn chung, các vấn đề về pháp lý, hiệu quả khai thác và niềm tin của nhà đầu tư vẫn là những rào cản đáng kể đối với quá trình phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng.
Chính sách – pháp lý: Tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý bất động sản
Tháng 7/2026 ghi nhận một số động thái đáng chú ý về chính sách – pháp lý.
Ngày 03/7/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết 175/NQ-CP về chính sách sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực kể từ ngày ký.
Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Tại TP.HCM, ngày 29/7/2026, Sở Xây dựng ban hành Công văn 27279/SXD-QLXDCT, đề xuất sửa đổi quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn Thành phố theo trình tự rút gọn.
Các động thái trên cho thấy quá trình hoàn thiện chính sách liên quan đến nhà ở, kinh doanh bất động sản và đất đai tiếp tục được chú trọng.
Hạ tầng giao thông: Tăng cường kết nối khu vực
Báo cáo tháng 7/2026 tiếp tục ghi nhận các trục giao thông quan trọng trong mạng lưới kết nối TP.HCM và vùng phụ cận, nổi bật như đường Bình Tiên, Quốc lộ 50, đường tránh Quốc lộ 50, cao tốc Bến Lức – Long Thành, Vành đai 4 và Vành đai 1A. Đây là những tuyến giao thông có vai trò tăng cường kết nối giữa TP.HCM với các khu vực lân cận.
Sự phát triển của hạ tầng tiếp tục là yếu tố quan trọng trong việc mở rộng không gian đô thị và tạo thêm điều kiện kết nối cho các khu vực vùng ven.
Kinh tế vĩ mô tiếp tục tác động đến thị trường
Bên cạnh diễn biến bất động sản, một số chỉ số kinh tế trong tháng 7 cũng đáng chú ý. Lũy kế 7 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 38,06 tỷ USD, tăng 58% so với cùng kỳ. Riêng TP.HCM thu hút hơn 9,8 tỷ USD, tăng 144,5% so với cùng kỳ.
CPI bình quân 7 tháng đầu năm tăng 4,39% trên cả nước và 4,48% tại TP.HCM. Trong khi đó, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng dao động khoảng 5,2–6,7%/năm, cho thấy mặt bằng lãi suất vẫn là yếu tố cần lưu ý đối với dòng tiền đầu tư bất động sản.
Triển vọng: Thị trường tiếp tục phân hóa
Nhìn tổng thể, tháng 7/2026 chưa ghi nhận sự phục hồi rõ nét về thanh khoản. Nguồn cung mới tiếp tục hạn chế trong khi sức cầu suy yếu, đặc biệt ở các phân khúc nhà phố/biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng.
Trong bối cảnh đó, căn hộ tiếp tục là phân khúc có lợi thế tương đối về quy mô nguồn cung và thanh khoản, nhưng người mua ngày càng thận trọng và có xu hướng ưu tiên những sản phẩm phù hợp nhu cầu thực, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.
Ở phía nguồn cung, việc nhiều chủ đầu tư chủ động điều chỉnh thời điểm mở bán, tăng cường đặt chỗ và duy trì các chính sách bán hàng cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc và cạnh tranh cao hơn về sản phẩm, giá trị và phương thức thanh toán.
Kết luận
Thị trường BĐS tháng 7/2026 nổi bật với ba xu hướng: nguồn cung mới khan hiếm – thanh khoản suy yếu – giá sơ cấp vẫn neo cao. Trong thời gian tới, khả năng hấp thụ của từng dự án sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào pháp lý, chất lượng sản phẩm, mức giá và chính sách tài chính dành cho người mua.