Bảng Giá Đất Mới - Chênh Lệch Giữa Kỳ Vọng và Thực Tế
UBND TP HCM đã chính thức công bố bảng giá đất điều chỉnh áp dụng đến hết năm 2025. Mức giá thấp nhất được ghi nhận là 2,3 triệu đồng/m² tại khu dân cư Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ) và cao nhất lên đến 687,2 triệu đồng/m² tại các tuyến phố trung tâm như Đồng Khởi, Lê Lợi, và Nguyễn Huệ (quận 1).
Mặc dù khung giá này đã giảm từ 20-25% so với dự thảo hồi tháng 7, nó vẫn tăng từ 4-38 lần so với Quyết định 02 trước đó, tùy theo từng khu vực. Tuy nhiên, mức giá hiện tại vẫn thấp hơn so với giao dịch thị trường từ 25-50%.
Quan Điểm Chuyên Gia: Khung Giá Mới và Những Thách Thức
TS. Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc UEH, cho rằng sự thay đổi này không tạo ra khác biệt lớn so với dự thảo trước đó. Theo ông, dù khung giá đã giảm, mức điều chỉnh này chưa đủ mạnh để tạo ra ảnh hưởng đáng kể, đặc biệt với những khu vực vùng ven.
Sự bất bình đẳng trong tỷ lệ tăng giữa các địa phương cũng gây nhiều tranh luận. Ví dụ, tại TP Thủ Đức, giá đất mới tăng từ 1,5-11 lần, trong khi tại huyện Củ Chi và Bình Chánh, mức tăng dao động từ 3-11 lần. Điều này khiến người dân ở các huyện ngoại thành đối mặt với áp lực tài chính lớn khi muốn chuyển đổi đất từ nông nghiệp sang đất ở.
Áp Lực Chuyển Đổi Đất: Tăng Chi Phí và Khó Khăn
Theo bảng giá mới, các khoản chi phí như tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ tăng cao. Ví dụ, một nền đất 100 m² tại đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh) sẽ có chi phí chuyển đổi tăng từ 2,1 tỷ lên hơn 5 tỷ đồng, gây khó khăn cho nhiều hộ dân có thu nhập thấp chưa kịp chuyển đổi đất.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định, đối với các khu vực trung tâm, mức ảnh hưởng là không đáng kể. Tuy nhiên, tại các vùng ven, sự gia tăng giá đất sẽ là trở ngại lớn đối với người dân và có thể tạo ra áp lực đối với thị trường nhà ở.
Tác Động đến Đất Nông Nghiệp và Khả Năng Bồi Thường
TP HCM hiện có 110.090 ha đất nông nghiệp tại 9 địa phương sẽ chịu ảnh hưởng từ bảng giá mới, với nhiều diện tích tập trung ở huyện Củ Chi, Bình Chánh, và Cần Giờ. Người dân có đất nông nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển đổi sang đất ở do chi phí chuyển đổi cao, có thể chiếm từ 40-80% giá thị trường.
Ngoài ra, việc bồi thường khi thu hồi đất cũng trở thành thách thức, khiến người dân cảm thấy như phải “mua lại” chính phần đất của mình với chi phí cao hơn.
Cơ Hội và Nguy Cơ Tạo Sốt Đất
Một số chuyên gia lo ngại rằng, với sự gia tăng của bảng giá, nhiều nhà đầu tư có thể lợi dụng để "thổi giá" bất động sản, đặc biệt là đất nền và đất nông nghiệp. Điều này có thể gây ra tình trạng sốt nóng cục bộ ở một số khu vực, làm mất ổn định thị trường.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan miền Nam, cảnh báo rằng giá thành bất động sản sơ cấp sẽ tăng do chi phí giải phóng mặt bằng và thuế cao hơn. Điều này có thể khiến nhà đầu tư điều chỉnh giá bán, tạo thêm áp lực cho người mua nhà.
Giải Pháp Hỗ Trợ và Triển Vọng Tương Lai
Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM thừa nhận bảng giá mới sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người dân. Tuy nhiên, để giảm bớt gánh nặng này, Chính phủ đang xem xét nghị định về miễn, giảm tiền thuê đất và các khoản phí liên quan, giúp đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân.
Ngoài ra, bảng giá điều chỉnh cũng được kỳ vọng sẽ giúp giảm tình trạng giao dịch “hai giá” – một vấn đề tồn tại lâu nay gây khó khăn trong việc tính thuế và làm thất thoát ngân sách.
Minh Bạch và Ổn Định Thị Trường
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, việc công khai bảng giá mới sẽ giúp các khoản thuế và lệ phí liên quan trở nên minh bạch và công bằng hơn. Đồng thời, các quy định xử phạt hành vi vi phạm cũng sẽ được tăng cường, góp phần làm trong sạch thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, việc xác định giá tái định cư nhanh chóng và minh bạch sẽ giúp giảm tranh chấp và đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án phát triển.
Kết Luận: Bước Đệm Cho Thị Trường Tương Lai
Bảng giá đất điều chỉnh lần này được ban hành mà không cần thông qua HĐND thành phố, nhằm chuẩn bị cho việc áp dụng bảng giá đất hàng năm từ năm 2026 theo Luật Đất đai. Đây được coi là bước đệm quan trọng giúp thị trường thích nghi dần với sự thay đổi, tránh gây sốc cho người dân và nhà đầu tư.
Dù vẫn còn nhiều thách thức, nhưng việc điều chỉnh giá đất kịp thời và minh bạch được kỳ vọng sẽ góp phần ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ và tạo ra môi trường đầu tư lành mạnh cho TP HCM trong thời gian tới.