TP.HCM đang chuyển từ tư duy “quản lý đô thị” sang chủ động kiến tạo không gian phát triển, trong đó cộng đồng doanh nghiệp được xem là một nguồn lực quan trọng để đưa các chính sách mới vào thực tiễn. Việc lấy ý kiến doanh nghiệp đối với hàng loạt nghị quyết triển khai Luật Phát triển đô thị được kỳ vọng tạo ra những cơ chế sát thực tế hơn, đồng thời mở thêm dư địa cho hạ tầng, TOD, không gian ngầm, kinh tế đêm và các mô hình đô thị mới.

Doanh nghiệp tham gia ngay từ khâu xây dựng chính sách

Ngày 8/9, lãnh đạo TP.HCM làm việc với Liên đoàn Doanh nghiệp Thành phố để trao đổi về các dự thảo nghị quyết triển khai Luật Phát triển đô thị.

Điểm đáng chú ý là Thành phố đang chủ động đưa tiếng nói của doanh nghiệp vào quá trình xây dựng chính sách, thay vì chỉ tham vấn sau khi cơ chế đã được ban hành.

Theo thông tin từ buổi làm việc, Liên đoàn Doanh nghiệp Thành phố đã tiếp nhận gần 46 dự thảo nghị quyết liên quan trực tiếp đến hoạt động doanh nghiệp. Nội dung trải rộng từ phát triển hạ tầng, không gian ngầm, chuyển đổi khu công nghiệp – khu chế xuất đến TOD và các mô hình phát triển đô thị mới.

Cách tiếp cận này cho thấy một thay đổi quan trọng: chính sách đô thị muốn đi vào cuộc sống phải được kiểm chứng từ thực tiễn đầu tư, xây dựng và vận hành đô thị.

Luật Phát triển đô thị được Quốc hội thông qua ngày 24/8/2026 và có hiệu lực chung từ ngày 1/10/2026, tạo hành lang pháp lý mới để TP.HCM chủ động hơn trong việc xây dựng các cơ chế phát triển đô thị.

---

Từ phát triển mặt đất đến khai thác không gian đa tầng

Một trong những vấn đề được doanh nghiệp đề xuất đáng chú ý là khai thác không gian ngầm.

Thực tế, tại một đô thị có mật độ cao như TP.HCM, quỹ đất trên mặt đất ngày càng chịu nhiều áp lực. Trong khi đó, không gian dưới lòng đất tại nhiều khu vực vẫn còn dư địa lớn.

Nếu được quy hoạch đồng bộ, không gian ngầm có thể phục vụ nhiều chức năng:

• Bãi đỗ xe;
• Trung tâm thương mại – dịch vụ;
• Kết nối với hệ thống giao thông công cộng;
• Không gian vui chơi, giải trí;
• Các hoạt động kinh tế ban đêm;
• Hỗ trợ phát triển các khu vực trung tâm.

Điều quan trọng không nằm ở việc “xây thêm” một không gian mới, mà là tổ chức lại cách đô thị sử dụng không gian.

Trên mặt đất có thể ưu tiên công viên, quảng trường và không gian công cộng; phía dưới có thể phát triển các chức năng thương mại, dịch vụ phù hợp.

Đây chính là tư duy phát triển đô thị đa tầng mà các thành phố lớn trên thế giới đã từng bước áp dụng.

---

TOD, không gian ngầm và kinh tế đêm: Những mảnh ghép của một đô thị mới

Một điểm đáng chú ý khác là TOD – phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng tiếp tục được đặt trong nhóm chính sách mà TP.HCM đang hoàn thiện.

Nếu chỉ xây một tuyến metro hoặc một tuyến đường mới, giá trị tạo ra chủ yếu nằm ở khả năng kết nối.

Nhưng nếu khu vực xung quanh nhà ga được quy hoạch đồng bộ về nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng, không gian công cộng và giao thông kết nối thì hạ tầng giao thông có thể trở thành hạt nhân hình thành một trung tâm đô thị mới.

Đây cũng là lý do TOD có ý nghĩa lớn đối với thị trường bất động sản.

Hạ tầng tạo khả năng tiếp cận.
Quy hoạch tạo cấu trúc.
Doanh nghiệp tạo sản phẩm.
Người dân tạo sức sống.
Hoạt động kinh tế tạo ra giá trị lâu dài.

Theo hướng này, giá trị của một khu đất không nên chỉ được nhìn qua giá bán hoặc diện tích phát triển, mà cần được đánh giá trong tổng thể hệ sinh thái mà khu đất đó có thể tạo ra.

---

Đô thị không chỉ cần nhà ở, mà cần cả hệ sinh thái kinh tế

Đây cũng là vấn đề CONIC cho rằng cần được nhìn nhận sâu hơn khi TP.HCM bước vào giai đoạn phát triển không gian đô thị mới.

Một đô thị mới có thể có đường sá đẹp, khu nhà ở hiện đại và đầy đủ tiện ích. Nhưng nếu người dân vẫn phải di chuyển rất xa để làm việc, mua sắm, học tập hoặc sử dụng dịch vụ thì đô thị đó chưa thực sự hình thành một hệ sinh thái sống – làm việc – tiêu dùng hoàn chỉnh.

Vì vậy, quy hoạch đô thị trong giai đoạn mới cần đặt câu hỏi:

Ai sẽ sống ở đây?
Họ làm việc ở đâu?
Nguồn thu nhập đến từ đâu?
Doanh nghiệp nào sẽ hoạt động?
Dòng người và dòng tiền sẽ được tạo ra như thế nào?

Đây là điểm kết nối giữa phát triển đô thị và tăng trưởng kinh tế.

TP.HCM hiện đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP trên 10% trong năm 2026, đồng thời huy động trên 1,2 triệu tỷ đồng vốn đầu tư phát triển. Thành phố cũng đang thúc đẩy các lĩnh vực như khoa học – công nghệ, công nghệ cao, kinh tế đêm, hạ tầng và các mô hình phát triển mới.

Như vậy, phát triển đô thị không thể tách rời việc hình thành các động lực kinh tế mới.

---

Từ “quỹ đất” sang “nguồn lực phát triển”

Đây cũng là điểm có ý nghĩa đặc biệt đối với bất động sản.

Trong một thời gian dài, thị trường thường nhìn nhận đất đai chủ yếu dưới góc độ quỹ đất để phát triển dự án.

Tuy nhiên, trong tư duy phát triển đô thị mới, giá trị của đất cần được đặt trong một hệ thống lớn hơn:

Đất đai → Quy hoạch → Hạ tầng → Đầu tư → Việc làm → Dịch vụ → Dòng tiền → Giá trị đô thị.

Nếu thiếu một mắt xích, hiệu quả phát triển có thể bị hạn chế.

Một khu đô thị được đầu tư bài bản nhưng thiếu việc làm có thể trở thành khu vực phụ thuộc vào các trung tâm khác.

Ngược lại, một khu vực có hạ tầng tốt, kết nối thuận lợi, có doanh nghiệp, dịch vụ, thương mại, giáo dục, y tế và các hoạt động kinh tế sẽ có khả năng tạo ra giá trị sử dụng thực và sức sống lâu dài.

Đây cũng là lý do việc TP.HCM lấy ý kiến doanh nghiệp ngay trong quá trình xây dựng các nghị quyết có ý nghĩa quan trọng: chính sách cần được thiết kế để có thể triển khai được trong thực tế đầu tư và vận hành đô thị.

---

Góc nhìn CONIC: Một đô thị tốt phải tạo ra giá trị thật

Từ góc nhìn của CONIC, điểm đáng chú ý nhất trong quá trình triển khai Luật Phát triển đô thị không chỉ nằm ở việc Thành phố có thêm những cơ chế mới.

Điều quan trọng hơn là những cơ chế đó có thể biến nguồn lực thành các giá trị phát triển thực tế hay không.

Hạ tầng cần được đầu tư để tăng khả năng kết nối.

Quy hoạch cần tạo ra không gian phát triển hợp lý.

Đất đai cần được khai thác hiệu quả và minh bạch.

Doanh nghiệp cần có môi trường đủ rõ ràng để đầu tư dài hạn.

Và trên hết, mọi dự án đô thị cần hướng đến nhu cầu thực của người dân và hoạt động kinh tế thực.

Việc Thành phố chủ động lắng nghe doanh nghiệp, trong đó có các đề xuất về TOD, không gian ngầm, kinh tế đêm, công viên, khoa học – công nghệ và các mô hình đô thị mới, cho thấy tư duy phát triển đang chuyển dần từ “xây dựng công trình” sang “kiến tạo hệ sinh thái đô thị”.

Đối với CONIC, một đô thị phát triển bền vững không chỉ được đo bằng số kilomet đường, số căn hộ hay diện tích xây dựng.

Giá trị lớn hơn nằm ở khả năng tạo ra một không gian nơi con người có thể sống, làm việc, kinh doanh và tạo ra giá trị ngay trong chính đô thị đó.

Đất đai là nền tảng.
Hạ tầng tạo kết nối.
Quy hoạch tạo không gian.
Doanh nghiệp tạo sản phẩm.
Nhưng con người và hoạt động kinh tế mới tạo nên sức sống của đô thị.