Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ hơn. Trong bối cảnh đó, câu chuyện tín dụng không còn đơn giản là “siết” hay “nới”, mà quan trọng hơn là dòng vốn được phân bổ như thế nào để vừa bảo đảm an toàn hệ thống tài chính, vừa tạo điều kiện cho những dự án có pháp lý rõ ràng, có khả năng triển khai và đáp ứng nhu cầu thực.
Không nên nhìn bất động sản như một nhóm rủi ro đồng nhất
Bất động sản có đặc thù sử dụng vốn lớn và chu kỳ đầu tư dài. Vì vậy, khi tín dụng bị thu hẹp đột ngột, một dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn có thể bị đình trệ, kéo theo nhiều hệ lụy cho doanh nghiệp, người mua nhà, ngân hàng và cả chuỗi xây dựng – vật liệu – dịch vụ.
Ngược lại, nếu tín dụng được mở rộng thiếu kiểm soát, dòng vốn giá rẻ có thể tạo thêm động lực cho đầu cơ và làm gia tăng rủi ro tài chính.
Thực tế này cho thấy “siết” hay “nới” tín dụng không phải là bài toán có một đáp án chung cho toàn thị trường.
Phân loại dự án để dòng vốn đi đúng nơi
Một hướng tiếp cận được đề xuất là phân loại dự án dựa trên pháp lý, khả năng hoàn thành, phương án kinh doanh và mức độ rủi ro.
Có thể hình dung thành ba nhóm:
-
Dự án có đầy đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành nhưng thiếu vốn: cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn phù hợp.
-
Dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần tái cơ cấu: có thể cần bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ tài chính.
-
Dự án không còn khả năng phục hồi: cần có cơ chế xử lý, chuyển nhượng hoặc thanh lý phù hợp.
Cách tiếp cận này giúp chuyển trọng tâm từ “kiểm soát tín dụng bất động sản” sang “kiểm soát chất lượng và mức độ rủi ro của dòng vốn”.
Tín dụng nên hướng vào giá trị thực
Một thị trường bất động sản phát triển bền vững không thể chỉ dựa vào tốc độ tăng trưởng tín dụng.
Điều quan trọng hơn là nguồn vốn đó có giúp:
Dự án hoàn thành → sản phẩm được đưa ra thị trường → người dân có nhà ở → doanh nghiệp tạo dòng tiền → ngân hàng thu hồi vốn.
Đây là vòng tuần hoàn lành mạnh của tín dụng bất động sản.
Ngược lại, nếu dòng vốn chủ yếu phục vụ đầu cơ, tạo giá ảo hoặc kéo dài những dự án không còn khả năng phục hồi, rủi ro cuối cùng có thể quay trở lại hệ thống tài chính.
Góc nhìn CONIC
Từ góc nhìn CONIC, tín dụng không nên được nhìn đơn thuần là “van tiền” của thị trường bất động sản.
Điều quan trọng hơn là xây dựng một cơ chế để nguồn vốn tìm đến đúng dự án, đúng nhu cầu và đúng năng lực triển khai.
Những dự án có pháp lý rõ ràng, năng lực thực hiện tốt, tạo ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường và có khả năng hình thành dòng tiền cần có cơ hội tiếp cận vốn phù hợp. Trong khi đó, các hoạt động mang tính đầu cơ hoặc những dự án không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát chặt chẽ hơn.
Một thị trường khỏe mạnh không phải là thị trường có thật nhiều tín dụng, mà là thị trường trong đó dòng vốn được sử dụng hiệu quả, tạo ra sản phẩm thực và tạo ra giá trị thực.
Vì vậy, định hướng “mở đúng chỗ – kiểm soát đúng rủi ro” có thể trở thành chìa khóa để tín dụng vừa hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, vừa góp phần bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính trong chu kỳ phát triển mới.