Việc sửa đổi Luật Đất đai hướng đến tháo gỡ những vướng mắc trong thực tiễn, hoàn thiện cơ chế quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đặc biệt, bảo đảm tính liên tục của hệ thống pháp luật sẽ giúp người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý có cơ sở ổn định để thực hiện các quyền, nghĩa vụ liên quan đến đất đai.
Sửa đổi luật để đáp ứng yêu cầu phát triển mới
Sau hai năm triển khai Luật Đất đai 2024, nhiều đổi mới đã được ghi nhận, song thực tế vẫn phát sinh những vướng mắc liên quan đến quy hoạch, giao và cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất cũng như thủ tục hành chính.
Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật đất đai được xem là yêu cầu quan trọng nhằm đưa nguồn lực đất đai vào sử dụng hiệu quả hơn.
Theo nội dung được trình Quốc hội ngày 22/10/2026, dự án Luật Đất đai sửa đổi tập trung vào ba mục tiêu lớn: bảo đảm tính kế thừa và thống nhất của hệ thống pháp luật; xử lý các vướng mắc từ thực tiễn để khơi thông nguồn lực đất đai; đồng thời đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. <Cite refs={["turn656014news0"]} />
Đây không chỉ là việc điều chỉnh các quy định hiện hành mà còn là quá trình hoàn thiện cơ chế để đất đai phát huy tốt hơn vai trò là tài nguyên, tài sản và nguồn lực cho phát triển kinh tế – xã hội.
Tránh khoảng trống pháp lý, bảo đảm hoạt động không bị gián đoạn
Một vấn đề đáng chú ý là thời điểm chuyển tiếp giữa các quy định hiện hành và hệ thống pháp luật mới.
Theo thông tin từ cơ quan trình dự án luật, một số quy định về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai đang được thực hiện theo các nghị quyết, nghị định có thời hạn đến hết ngày 28/2/2027. Vì vậy, việc ban hành Luật Đất đai sửa đổi trước ngày 1/3/2027 được đặt ra nhằm tránh khoảng trống pháp lý. <Cite refs={["turn656014news0","turn656014search1"]} />
Đối với doanh nghiệp bất động sản, tính liên tục của pháp luật có ý nghĩa thiết thực. Các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ đầu tư, kế hoạch huy động vốn và khả năng đưa sản phẩm ra thị trường.
Một hệ thống quy định rõ ràng, nhất quán và có hướng dẫn thực hiện kịp thời sẽ giúp giảm rủi ro trong quá trình chuyển tiếp, hạn chế cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan và tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch triển khai dự án.
Hoàn thiện cơ chế giá đất, hài hòa lợi ích các bên
Tài chính đất đai và định giá đất tiếp tục là nhóm nội dung quan trọng trong dự thảo sửa đổi.
Theo thông tin được công bố, dự thảo đề cập việc hoàn thiện các quy định về tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường và chi phí xây dựng hạ tầng phục vụ xác định nghĩa vụ tài chính. Việc quyết định giá đất được định hướng dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành, bảo đảm tính khách quan, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. <Cite refs={["turn656014news0"]} />
Đối với thị trường bất động sản, cơ chế định giá rõ ràng có thể giúp doanh nghiệp dự báo tốt hơn chi phí phát triển dự án, chủ động xây dựng phương án tài chính và hạn chế những bất định trong quá trình thực hiện nghĩa vụ đất đai.
Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách không chỉ phụ thuộc vào quy định trong luật mà còn nằm ở phương pháp định giá, chất lượng dữ liệu, quy trình thực hiện và khả năng áp dụng thống nhất trên thực tế.
Đẩy mạnh chuyển đổi số, đơn giản hóa thủ tục đất đai
Một hướng cải cách đáng chú ý khác là tăng cường ứng dụng công nghệ và dữ liệu số trong quản lý đất đai.
Dự thảo đề xuất gắn mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước cho từng thửa đất; giấy chứng nhận bằng giấy và giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý như nhau. Đồng thời, cơ quan giải quyết thủ tục không yêu cầu người dân, doanh nghiệp cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu. <Cite refs={["turn656014news0"]} />
Nếu được hoàn thiện và triển khai đồng bộ, các giải pháp này có thể giảm thời gian xử lý hồ sơ, hạn chế trùng lặp giấy tờ và nâng cao khả năng tra cứu thông tin.
Dữ liệu đất đai đầy đủ, cập nhật và có khả năng kết nối cũng là nền tảng quan trọng để tăng tính minh bạch của thị trường, hỗ trợ công tác quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính và kiểm soát việc sử dụng đất.
Phân cấp rõ ràng, gắn với trách nhiệm thực thi
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hướng đến tăng cường phân cấp, phân quyền, đồng thời cải cách thủ tục hành chính để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Tuy nhiên, phân cấp hiệu quả cần đi cùng quy định rõ thẩm quyền, trách nhiệm giải trình, cơ chế kiểm tra và hướng dẫn thực hiện. Những nội dung ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp, chẳng hạn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải quyết tranh chấp, cần có quy định đủ rõ để bảo đảm tính ổn định và thống nhất.
Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị tiếp tục rà soát sự đồng bộ giữa dự thảo Luật Đất đai với pháp luật về quy hoạch, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các lĩnh vực liên quan. Đây là bước quan trọng để tránh phát sinh xung đột quy định sau khi luật được ban hành. <Cite refs={["turn656014news0","turn656014search2"]} />
Góc nhìn CONIC: Pháp lý minh bạch là nền tảng cho thị trường phát triển bền vững
Đối với bất động sản, đất đai không chỉ là đầu vào của dự án mà còn gắn với quyền lợi của người dân, dòng vốn đầu tư và quá trình hình thành không gian đô thị.
Khi quy định pháp luật thiếu đồng bộ hoặc thủ tục kéo dài, doanh nghiệp khó chủ động tiến độ, chi phí phát triển có thể tăng và nguồn lực đất đai chưa được khai thác đúng tiềm năng. Ngược lại, môi trường pháp lý ổn định giúp các bên có cơ sở rõ ràng để lập kế hoạch, thực hiện nghĩa vụ và kiểm soát rủi ro.
Theo góc nhìn của CONIC, hoàn thiện Luật Đất đai cần hướng đến ba yếu tố: pháp lý liên tục – dữ liệu minh bạch – thủ tục hiệu quả. Đây là nền tảng để nâng cao niềm tin thị trường, cải thiện hiệu quả đầu tư và thúc đẩy sử dụng đất đúng mục đích.
Đặc biệt, cải cách pháp luật chỉ phát huy đầy đủ giá trị khi đi vào thực tiễn. Các quy định cần được hướng dẫn kịp thời, áp dụng thống nhất và gắn với trách nhiệm của cơ quan thực thi. Mục tiêu cuối cùng không chỉ là tháo gỡ thủ tục mà còn là đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả, tạo ra sản phẩm có giá trị và đáp ứng nhu cầu thực tế của xã hội.