Thị trường bất động sản đang đứng trước một giai đoạn điều chỉnh quan trọng về thể chế khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng được đặt trong chương trình sửa đổi, hoàn thiện.
Trong quá trình này, yêu cầu không chỉ là tháo gỡ những vướng mắc riêng của từng luật mà còn phải bảo đảm tính thống nhất giữa các quy định, từ đó tạo một hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho doanh nghiệp, người dân và cơ quan quản lý.
Không thể sửa từng luật theo cách riêng lẻ
Tại Phiên họp thứ 7 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 2/10, các nội dung liên quan đến dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tiếp tục được xem xét.
Một trong những yêu cầu được đặt ra là rà soát sự tương thích giữa các luật có liên quan, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự, Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn và Luật Xây dựng.
Điều này đặc biệt quan trọng với lĩnh vực bất động sản bởi một dự án trên thực tế thường phải đi qua nhiều lớp pháp lý khác nhau.
Đất đai quyết định quyền sử dụng đất. Quy hoạch xác định không gian phát triển. Luật Đầu tư liên quan đến thủ tục và chủ trương đầu tư. Luật Nhà ở điều chỉnh sản phẩm nhà ở. Luật Kinh doanh bất động sản chi phối hoạt động đưa sản phẩm ra thị trường.
Chỉ cần một mắt xích chưa thống nhất, tiến độ của toàn bộ dự án có thể bị ảnh hưởng.
Một dự án bất động sản cần một “đường pháp lý” liền mạch
Điểm quan trọng của việc sửa đổi đồng thời các luật là tạo ra một quy trình pháp lý có tính liên thông hơn.
Thay vì doanh nghiệp phải liên tục xử lý những quy định giao thoa hoặc thậm chí chưa thống nhất giữa các luật, hệ thống pháp luật cần hướng tới một nguyên tắc đơn giản hơn:
Một dự án – một hệ thống quy định rõ ràng – một quy trình có thể dự đoán được.
Đây cũng là yếu tố có ý nghĩa lớn đối với việc khơi thông các dự án đang gặp vướng mắc.
Khi pháp lý được làm rõ, nguồn lực đất đai, vốn đầu tư, năng lực xây dựng và nhu cầu nhà ở mới có thể được đưa vào vận hành hiệu quả hơn.
Đề xuất các luật cùng có hiệu lực để giảm khoảng trống pháp lý
Một nội dung đáng chú ý được Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định đề nghị là các cơ quan liên quan phối hợp để Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) có thể có hiệu lực cùng ngày.
Đối với các quy định chuyển tiếp, cần có đủ thời gian để xây dựng và ban hành văn bản hướng dẫn, qua đó hạn chế tình trạng luật đã có hiệu lực nhưng quy định chi tiết chưa sẵn sàng.
Đây là vấn đề có ý nghĩa thực tế rất lớn.
Bởi với doanh nghiệp bất động sản, thời điểm chuyển tiếp giữa các chính sách có thể tác động trực tiếp đến hồ sơ pháp lý, kế hoạch đầu tư, chi phí vốn và tiến độ triển khai dự án.
Một hệ thống luật đồng bộ không chỉ cần “đúng” về nội dung mà còn phải đồng bộ về thời điểm áp dụng và cơ chế chuyển tiếp.
Không chỉ tháo gỡ cho doanh nghiệp, mà còn bảo vệ người mua nhà
Việc hoàn thiện pháp luật cũng được đặt trong mối quan hệ với chính sách nhà ở.
Đối với dự thảo Luật Nhà ở, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục đánh giá kỹ các quy định liên quan đến nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà lưu trú cho chuyên gia và người lao động, cũng như cơ chế ưu đãi dành cho các dự án nhà ở.
Mục tiêu quan trọng là bảo đảm các chính sách ưu đãi thực sự đến đúng đối tượng, đồng thời hạn chế nguy cơ lợi dụng chính sách.
Điều này cho thấy định hướng hoàn thiện pháp luật không chỉ nhằm tạo thuận lợi cho chủ đầu tư mà còn phải bảo đảm quyền lợi của người mua, người thuê và các nhóm có nhu cầu nhà ở thực.
Từ “gỡ vướng pháp lý” đến tạo lập một thị trường minh bạch hơn
Thị trường bất động sản cần vốn, nhưng vốn chỉ có thể vận hành hiệu quả khi đi cùng với quy hoạch rõ ràng, pháp lý minh bạch và khả năng triển khai thực tế.
Việc Quốc hội đặt yêu cầu rà soát đồng bộ nhiều đạo luật có thể xem là bước chuyển từ tư duy xử lý từng vấn đề riêng lẻ sang xây dựng một hệ thống pháp lý có tính liên kết.
Đây cũng là điều kiện quan trọng để hạn chế tình trạng một vấn đề được tháo gỡ ở luật này nhưng lại phát sinh điểm nghẽn ở luật khác.
Đặc biệt, tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, các dự án luật liên quan sẽ tiếp tục được xem xét. Cơ quan soạn thảo và thẩm tra được yêu cầu rà soát cả nội dung lẫn kỹ thuật lập pháp, bảo đảm thuật ngữ và quy định được sử dụng thống nhất trước khi trình Quốc hội.
Góc nhìn CONIC: Pháp luật đồng bộ là “hạ tầng” của thị trường bất động sản
Nếu hạ tầng giao thông giúp kết nối các khu vực đô thị, thì hạ tầng pháp lý tạo kết nối giữa đất đai – quy hoạch – đầu tư – xây dựng – nhà ở – thị trường.
Một thị trường bất động sản phát triển bền vững không thể chỉ dựa vào nguồn cung hay dòng vốn. Điều quan trọng hơn là doanh nghiệp có thể dự báo được quy trình, xác định được trách nhiệm, kiểm soát được thời gian và đưa nguồn lực vào những dự án có khả năng tạo ra giá trị thực.
Từ góc nhìn đó, việc đồng bộ các luật liên quan đến bất động sản có thể tạo ra ba tác động quan trọng:
Thứ nhất, giảm xung đột và chồng chéo giữa các quy định.
Thứ hai, rút ngắn khoảng cách giữa quy định pháp luật và quá trình triển khai thực tế.
Thứ ba, củng cố niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà đối với thị trường.
“Một thị trường minh bạch cần pháp luật rõ ràng. Một dự án có thể triển khai cần quy trình đồng bộ. Và một đô thị phát triển bền vững cần cả hai.”
Với quá trình đô thị hóa và nhu cầu nhà ở ngày càng lớn, hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản không chỉ là câu chuyện quản lý thị trường. Đây còn là nền tảng để giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy đầu tư và tạo thêm nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế.