Đất đai là nguồn lực hữu hạn, nhưng giá trị của đất không nằm đơn thuần ở diện tích hay giá giao dịch. Giá trị đó chỉ thực sự được phát huy khi đất được đặt đúng vào quy hoạch, được kết nối bằng hạ tầng và được đưa vào sử dụng phù hợp với nhu cầu phát triển.
Trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, những vấn đề liên quan đến đất đối ứng trong dự án BT, xác định giá đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đang tiếp tục nhận được nhiều ý kiến từ doanh nghiệp và các chuyên gia. Đây không chỉ là câu chuyện kỹ thuật pháp lý, mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng huy động nguồn lực đất đai để phát triển hạ tầng và đô thị.
Đất đai chỉ trở thành nguồn lực khi có cơ chế để “chuyển hóa” giá trị
Một khu đất có thể có giá trị rất lớn trên giấy, nhưng nếu quy hoạch chưa rõ, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không có hạ tầng kết nối thì nguồn lực đó chưa thể chuyển hóa thành giá trị kinh tế thực tế.
Ngược lại, khi quy hoạch – hạ tầng – pháp lý – tài chính được kết nối, đất đai có thể trở thành nền tảng để hình thành:
-
Hạ tầng giao thông;
-
Khu đô thị và nhà ở;
-
Khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ;
-
Trung tâm logistics;
-
Không gian công cộng và các công trình xã hội.
Vì vậy, bài toán lớn của chính sách đất đai không chỉ là “đất có giá bao nhiêu?”, mà còn là:
Làm thế nào để giá trị của đất được đưa vào nền kinh tế một cách minh bạch, hiệu quả và tạo ra giá trị lớn hơn cho xã hội?
1. Đất đối ứng: bài toán của tính ổn định và khả năng dự báo
Một nội dung đáng chú ý trong các góp ý đối với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho hợp đồng BT.
Theo dự thảo được bài viết dẫn lại, giá đất được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Đại diện doanh nghiệp kiến nghị nên xác định tại thời điểm hợp đồng BT được ký và quy hoạch chi tiết của dự án đối ứng được phê duyệt, sau đó giữ ổn định trong quá trình thực hiện, trừ trường hợp quy hoạch thay đổi những yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất.
Đằng sau đề xuất này là một vấn đề rất quan trọng:
khả năng dự báo của phương án tài chính.
Một dự án hạ tầng có thể kéo dài nhiều năm. Nếu giá trị quỹ đất thanh toán thay đổi đáng kể trong quá trình triển khai, việc cân đối giữa giá trị công trình – quỹ đất đối ứng – nghĩa vụ tài chính – phương án đầu tư sẽ trở nên khó khăn hơn.
Do đó, một cơ chế tốt cần đồng thời đạt được ba mục tiêu:
Minh bạch → ổn định → có khả năng dự báo.
2. Giải phóng mặt bằng: không chỉ là bài toán bồi thường
Một trong những yếu tố quyết định tiến độ của các dự án hạ tầng và đô thị chính là giải phóng mặt bằng.
Dự thảo được VnEconomy dẫn lại đưa ra cơ chế bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng; nếu không có quỹ đất thì bồi thường bằng tiền. Trong trường hợp địa phương có quỹ đất, quỹ nhà và người có đất thu hồi có nhu cầu, có thể xem xét phương án bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở.
Cơ chế linh hoạt hơn có thể mở thêm phương án cho người dân, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu rất lớn về:
quỹ đất – quỹ nhà – phương pháp xác định giá trị – khả năng tổ chức thực hiện.
Nếu các yếu tố này chưa được quy định đủ rõ, sự linh hoạt có thể dẫn đến cách hiểu và cách áp dụng khác nhau giữa các địa phương.
Vì vậy, một hệ thống bồi thường hiệu quả cần hướng đến tính minh bạch và nhất quán, đồng thời bảo đảm người bị thu hồi đất có điều kiện ổn định cuộc sống sau khi di dời.
3. Từ “giải phóng mặt bằng” sang “tái thiết cuộc sống”
Đây là một góc nhìn đặc biệt quan trọng đối với quá trình đô thị hóa.
Một dự án đường, metro, khu đô thị hay công trình hạ tầng có thể tạo ra giá trị rất lớn cho cả khu vực. Nhưng để quá trình đó bền vững, người dân bị ảnh hưởng bởi dự án cũng phải được đặt ở vị trí trung tâm của bài toán phát triển.
Vì vậy, chính sách đất đai hiện đại không nên chỉ đặt câu hỏi:
Giải phóng mặt bằng bao nhiêu hecta?
mà cần đặt thêm:
Sau khi bàn giao mặt bằng, cuộc sống của người dân sẽ được tái thiết như thế nào?
Từ nơi ở, sinh kế, khả năng tiếp cận trường học, y tế, giao thông cho đến cơ hội việc làm – tất cả đều là những yếu tố quyết định chất lượng của quá trình phát triển đô thị.
4. Giá trị đất không tự sinh ra từ đất
Đây là điểm CONIC có thể nhìn câu chuyện rộng hơn.
Một mảnh đất có giá trị không chỉ vì bản thân nó tồn tại.
Giá trị của đất thường được nâng lên nhờ một hệ sinh thái gồm:
Quy hoạch
Xác định đất được sử dụng vào mục đích gì và nằm ở đâu trong cấu trúc phát triển đô thị.
Hạ tầng
Đường giao thông, metro, vành đai, cầu, cảng, sân bay… làm thay đổi khả năng tiếp cận và kết nối của khu đất.
Kinh tế
Việc làm, doanh nghiệp, thương mại, dịch vụ và dòng người tạo ra nhu cầu sử dụng đất.
Con người
Chất lượng dân cư, nguồn nhân lực và cộng đồng hình thành nên sức sống của đô thị.
Pháp lý
Một cơ chế pháp lý rõ ràng giúp giảm rủi ro và tạo khả năng triển khai dự án.
Vì vậy:
Đất đai là nền tảng của không gian phát triển, nhưng quy hoạch, hạ tầng, con người và kinh tế mới là những yếu tố giúp chuyển hóa nền tảng đó thành giá trị.
GÓC NHÌN CONIC
Khai thác đất đai không phải là khai thác tối đa, mà là khai thác đúng giá trị
Trong giai đoạn phát triển mới, nguồn lực đất đai cần được nhìn vượt ra ngoài khái niệm “quỹ đất để phát triển bất động sản”.
Một khu đất có thể tạo ra giá trị lớn hơn nhiều nếu được đặt trong một chiến lược tổng thể:
Đất đai
↓
Quy hoạch
↓
Hạ tầng
↓
Đô thị & kinh tế
↓
Việc làm & dòng người
↓
Giá trị xã hội
Đó cũng là lý do việc hoàn thiện Luật Đất đai không chỉ nhằm tháo gỡ một vài thủ tục cho doanh nghiệp.
Mục tiêu lớn hơn là tạo ra một cơ chế đủ rõ để Nhà nước quản lý hiệu quả, doanh nghiệp có thể dự báo và người dân được bảo đảm quyền lợi, từ đó đưa nguồn lực đất đai vào đúng nơi mà nền kinh tế cần.
Theo góc nhìn CONIC, một thị trường bất động sản phát triển bền vững không phải là thị trường làm cho giá đất tăng nhanh nhất, mà là thị trường có khả năng biến giá trị đất đai thành những giá trị lớn hơn cho đô thị và cộng đồng.