Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với tín dụng, từ nguồn vốn phát triển dự án, tài sản bảo đảm của ngân hàng đến khả năng mua nhà của người dân. Trong bối cảnh tín dụng bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ nền kinh tế, bài toán đặt ra không còn đơn giản là “nới” hay “siết”, mà là làm thế nào để dòng vốn được phân bổ đúng nơi, đúng nhu cầu và tạo ra giá trị thực cho thị trường.
Tín dụng bất động sản: Không thể nhìn toàn thị trường bằng một thước đo
Bất động sản là lĩnh vực có mức độ liên thông cao với nền kinh tế.
Một dự án được triển khai sẽ kéo theo hàng loạt hoạt động phía sau: xây dựng, vật liệu, nội thất, lao động, vận tải, thương mại, dịch vụ và tài chính.
Ngược lại, một dự án đình trệ trong thời gian dài không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn khiến vốn đầu tư bị “giam”, công trình dở dang, ngân hàng đối mặt với rủi ro tín dụng và người mua có thể phải chờ đợi sản phẩm chưa thể bàn giao.
Đó là lý do tín dụng bất động sản cần được nhìn theo từng nhóm rủi ro thay vì xem toàn bộ thị trường là một khối đồng nhất.
Theo số liệu được VnEconomy dẫn từ Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế. Trong đó, tín dụng trung và dài hạn chiếm khoảng 94%; nợ xấu lĩnh vực bất động sản tăng 10,5%.
Những con số này cho thấy quy mô của dòng vốn bất động sản rất lớn. Vì vậy, cách thức phân bổ nguồn vốn có ý nghĩa không chỉ với doanh nghiệp địa ốc mà còn với an toàn của hệ thống tài chính và sức khỏe của nền kinh tế.
Siết đồng loạt hay nới đồng loạt đều không phải lời giải
Nếu tín dụng được mở rộng quá nhanh và không kiểm soát, nguồn tiền giá rẻ có thể chảy vào đầu cơ, đẩy giá tài sản tăng và tạo ra rủi ro cho hệ thống ngân hàng.
Nhưng ở chiều ngược lại, nếu tín dụng bị kiểm soát đồng loạt, những dự án đang có pháp lý tương đối đầy đủ, đang thi công và chỉ thiếu vốn để hoàn thiện cũng có thể bị đình trệ.
Khi đó, một nghịch lý có thể xuất hiện:
Dự án cần vốn để hoàn thành → không tiếp cận được vốn → chậm tiến độ → giảm dòng tiền → tăng rủi ro → càng khó tiếp cận vốn.
Vòng xoáy này không tạo ra thêm nguồn cung mà ngược lại có thể biến một dự án có khả năng hoàn thành thành tài sản dở dang.
Kinh nghiệm quốc tế được bài viết dẫn chứng từ Trung Quốc cũng cho thấy cách tiếp cận đáng chú ý: thay vì hỗ trợ dàn trải cho tất cả doanh nghiệp, dòng vốn được hướng vào những dự án có khả năng hoàn thành và bàn giao.
Cơ chế “danh sách trắng” của Trung Quốc từ năm 2024 là một ví dụ. Các địa phương rà soát dự án đủ điều kiện, ngân hàng thẩm định và ưu tiên vốn cho những dự án có khả năng hoàn thành. Theo số liệu được dẫn trong bài, đến tháng 10/2025, hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ đã được đưa vào các dự án thông qua cơ chế này, hỗ trợ khoảng 7,5 triệu căn nhà được bàn giao.
Điểm đáng chú ý ở đây không phải là “bơm thêm bao nhiêu tiền”, mà là:
Dòng tiền được đưa vào đâu và tạo ra kết quả gì?
Việt Nam: Vấn đề không chỉ là thiếu vốn
Thực tế tại Việt Nam cho thấy một lượng vốn tín dụng lớn chưa đồng nghĩa với việc mọi dự án đều có thể triển khai.
Chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội là một ví dụ được bài viết đề cập. Đến tháng 5/2026, tổng số vốn giải ngân mới khoảng 12.440 tỷ đồng, tương đương chưa tới 8,6% quy mô chương trình.
Khoảng cách giữa nguồn vốn được bố trí và nguồn vốn thực tế giải ngân cho thấy một vấn đề quan trọng:
Không phải dự án nào cũng có thể hấp thụ vốn.
Một dự án có thể gặp nhiều vấn đề khác nhau:
-
Pháp lý chưa hoàn chỉnh;
-
Quy hoạch chưa phù hợp;
-
Phương án tài chính chưa khả thi;
-
Sản phẩm chưa phù hợp nhu cầu;
-
Giá bán chưa phù hợp khả năng chi trả;
-
Chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính;
-
Dòng tiền tương lai không đủ bảo đảm khả năng trả nợ.
Vì vậy, tín dụng chỉ thực sự phát huy tác dụng khi dự án có khả năng chuyển vốn thành sản phẩm, sản phẩm chuyển thành dòng tiền và dòng tiền đủ khả năng hoàn trả vốn.
Cần phân loại dự án trước khi phân bổ nguồn vốn
Theo đề xuất được bài viết dẫn lại từ VARS IRE, có thể nghiên cứu phân loại dự án thành ba nhóm.
Nhóm 1: Dự án có khả năng hoàn thành
Đây là những dự án đủ pháp lý, có khả năng triển khai và chỉ gặp vấn đề về vốn để tiếp tục hoàn thiện.
Với nhóm này, tín dụng có thể đóng vai trò kích hoạt lại dòng tiền, giúp dự án hoàn thành và đưa sản phẩm ra thị trường.
Nhóm 2: Dự án có khả năng phục hồi nhưng cần tái cấu trúc
Những dự án này có thể cần điều chỉnh phương án kinh doanh, bổ sung vốn chủ sở hữu hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ tài chính trước khi tiếp tục vay vốn.
Tín dụng trong trường hợp này cần đi cùng tái cấu trúc, thay vì chỉ đơn thuần cấp thêm vốn.
Nhóm 3: Dự án không còn khả năng phục hồi
Đối với những dự án không còn khả năng triển khai, việc tiếp tục bơm vốn có thể chỉ làm kéo dài vấn đề.
Khi đó, các phương án như chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý tài sản cần được xem xét theo quy định.
Cách tiếp cận này tạo ra một nguyên tắc khá rõ:
Không phải dự án nào thiếu vốn cũng cần được cấp thêm vốn. Nhưng dự án có khả năng hoàn thành cũng không nên bị đình trệ chỉ vì áp dụng một cơ chế tín dụng chung cho toàn thị trường.
Dòng vốn cần hướng đến giá trị sử dụng thực
Đây cũng là điểm có ý nghĩa đặc biệt đối với thị trường bất động sản.
Một khoản tín dụng được đưa vào dự án xây dựng nhà ở và hoàn thành đúng tiến độ sẽ tạo ra sản phẩm thực.
Một dự án hoàn thành sẽ tạo ra:
Nhà ở → người dân → việc làm → tiêu dùng → thương mại – dịch vụ → nguồn thu → hoạt động kinh tế.
Trong khi đó, nếu nguồn vốn chủ yếu chạy vào hoạt động đầu cơ tài sản, hiệu quả kinh tế – xã hội có thể rất khác.
Do đó, việc kiểm soát tín dụng không nên chỉ nhìn vào giá trị khoản vay, mà cần nhìn vào giá trị được tạo ra từ khoản vay đó.
Đây là bước chuyển từ tư duy:
“Cho vay bao nhiêu?”
sang:
“Nguồn vốn tạo ra giá trị gì?”
Tín dụng và bài toán nguồn cung nhà ở
Đối với người mua nhà, tác động của tín dụng còn trực tiếp hơn.
Nếu người dân có nhu cầu ở thực nhưng không thể tiếp cận vốn phù hợp, khả năng sở hữu nhà sẽ bị hạn chế.
Ngược lại, nếu tín dụng cho người mua nhà được thiết kế phù hợp với thu nhập và khả năng trả nợ, nguồn vốn có thể trở thành cầu nối giữa nhu cầu nhà ở thực và nguồn cung trên thị trường.
Vì vậy, tín dụng bất động sản cần phân biệt rõ giữa:
tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực
và
tín dụng phục vụ hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy quá mức.
Sự phân loại này có thể giúp dòng vốn hỗ trợ đúng đối tượng mà vẫn hạn chế rủi ro tích tụ.
Góc nhìn CONIC: Tín dụng không chỉ là “van tiền”
Từ góc nhìn CONIC, câu chuyện tín dụng bất động sản cần được đặt trong một chuỗi giá trị rộng hơn.
Tín dụng → dự án → xây dựng → nhà ở → người dân → việc làm → thương mại – dịch vụ → dòng tiền → tăng trưởng.
Nếu dòng vốn đi đúng vào dự án có pháp lý rõ ràng, năng lực triển khai tốt và sản phẩm phù hợp nhu cầu, tín dụng có thể trở thành đòn bẩy phát triển đô thị.
Ngược lại, nếu dòng vốn được phân bổ thiếu chọn lọc, nó có thể làm gia tăng giá tài sản, kéo dài các dự án không hiệu quả hoặc tạo ra rủi ro cho hệ thống tài chính.
Vì vậy, CONIC cho rằng bài toán của thị trường không nên được đặt đơn giản là “mở tín dụng hay siết tín dụng”.
Điều quan trọng hơn là:
Mở đúng chỗ – kiểm soát đúng rủi ro – tạo ra giá trị thực.
Một dự án có pháp lý rõ ràng, có khả năng hoàn thành, đáp ứng nhu cầu thực và tạo ra sản phẩm cho thị trường cần có cơ chế tiếp cận vốn phù hợp.
Trong khi đó, những dự án không còn khả năng phục hồi hoặc dòng vốn có nguy cơ phục vụ đầu cơ cần được kiểm soát.
Đây cũng là cách để tín dụng không chỉ hỗ trợ thanh khoản của doanh nghiệp, mà thực sự góp phần tạo ra nguồn cung, nhà ở và giá trị đô thị.
Từ “dòng tiền” đến “dòng giá trị”
Một thị trường bất động sản lành mạnh không được quyết định bởi lượng tiền chảy vào thị trường lớn đến đâu, mà bởi lượng giá trị thực được tạo ra từ dòng tiền đó.
Một khoản vốn có thể nằm trên bảng cân đối của ngân hàng, nhưng khi được đưa vào một dự án khả thi, nó có thể trở thành một công trình, một căn nhà, một khu đô thị, một nơi làm việc và một hệ sinh thái dịch vụ.
Đó mới là quá trình biến vốn thành giá trị.
Với thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn mới, yêu cầu đặt ra vì vậy không chỉ là tăng khả năng tiếp cận vốn, mà còn phải nâng cao chất lượng phân bổ vốn.
Tín dụng là nguồn lực.
Dự án là nơi hấp thụ nguồn lực.
Nhưng nhu cầu thực và giá trị tạo ra mới quyết định hiệu quả của dòng vốn.
Đối với CONIC, một chính sách tín dụng hiệu quả không phải là chính sách đưa nhiều tiền nhất vào thị trường, mà là chính sách giúp dòng vốn tìm được đúng dự án, đúng nhu cầu và tạo ra những giá trị thực cho người dân, doanh nghiệp và đô thị.