Nghị định 378/2026/NĐ-CP đã cụ thể hóa các tiêu chí để công nhận khu kinh tế đặc biệt và điều kiện thành lập khu thương mại tự do. Đây được xem là bước hoàn thiện quan trọng về thể chế, tạo nền tảng cho những mô hình kinh tế có khả năng thu hút đầu tư, logistics, công nghệ và hình thành các cực tăng trưởng mới.

Từ mô hình thử nghiệm đến khung pháp lý rõ ràng hơn

Trong quá trình phát triển, Việt Nam đang hướng tới những mô hình đô thị và kinh tế có tính liên kết cao hơn, không chỉ dựa vào phát triển đất đai hay khu công nghiệp đơn thuần mà gắn với logistics, thương mại quốc tế, công nghệ, hạ tầng số và chuỗi cung ứng.

Luật Phát triển đô thị được Quốc hội thông qua ngày 24/8/2026 đã đưa ra khái niệm khu kinh tế đặc biệt, đồng thời giao Chính phủ quy định cụ thể các tiêu chí để công nhận.

Nghị định 378/2026/NĐ-CP vừa được ban hành đã thực hiện bước tiếp theo: cụ thể hóa điều kiện về vị trí, hạ tầng, quy mô dân số, diện tích, khả năng kiểm soát cũng như các yêu cầu về quốc phòng, an ninh và dữ liệu số.

Khu kinh tế đặc biệt phải hội tụ nhiều điều kiện

Theo quy định mới, một xã, phường hoặc đặc khu muốn được xem xét công nhận là khu kinh tế đặc biệt phải đáp ứng đầy đủ các nhóm tiêu chí quan trọng.

1. Có vị trí chiến lược

Khu vực phải phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội và đồng thời bảo đảm yêu cầu về quốc phòng, an ninh.

Vị trí này có thể gắn với các tỉnh, thành phố được xác định là cực tăng trưởng, vùng động lực hoặc trung tâm kinh tế, hoặc những khu vực giữ vai trò quan trọng trong các quy hoạch quốc gia, vùng và địa phương.

2. Có hạ tầng hàng không hoặc cảng biển quan trọng

Địa bàn phải có một trong các công trình hạ tầng chiến lược như:

• Cảng hàng không quốc tế;
• Cảng biển đặc biệt;
• Cảng biển loại I trở lên.

Điều kiện này cho thấy khu kinh tế đặc biệt không chỉ được xác định dựa trên diện tích đất mà còn phải có khả năng kết nối trực tiếp với mạng lưới giao thương trong nước và quốc tế.

3. Có không gian tương đối độc lập và quy mô đủ lớn

Khu vực phải có khả năng quản lý, kiểm soát tương đối độc lập; đồng thời đáp ứng yêu cầu về quy mô.

Theo Nghị định, một trong các điều kiện được xác định là dân số từ 50.000 người trở lên và diện tích tự nhiên từ 500 km² trở lên, cùng với các tiêu chí về đặc khu, xã đảo, đường bờ biển hoặc ranh giới tự nhiên.

Như vậy, mô hình này hướng đến những không gian phát triển đủ lớn để hình thành một hệ sinh thái kinh tế, thay vì chỉ là một khu chức năng đơn lẻ.

Khu thương mại tự do: Không chỉ là “khu đất lớn”

Một điểm đáng chú ý khác của Nghị định 378 là quy định về khu thương mại tự do.

Theo đó, khu vực được lựa chọn phải có vị trí thuận lợi cho thương mại quốc tế, logistics và sản xuất, với quy mô tối thiểu 1.000 ha.

Nếu được tổ chức thành nhiều khu vực không liền kề, các khu vực này vẫn phải bảo đảm khả năng kết nối về hạ tầng, vận hành và quản lý thống nhất.

Quan trọng hơn, một khu thương mại tự do không chỉ được đánh giá bằng diện tích.

Mô hình này phải có:

Vị trí thuận lợi → hạ tầng đồng bộ → logistics → sản xuất → thương mại → dữ liệu số → cơ chế quản lý hiệu quả.

Đây là điểm cho thấy cách tiếp cận mới: phát triển không gian kinh tế phải đi cùng khả năng vận hành thực tế.

Hạ tầng trở thành điều kiện cốt lõi

Nghị định yêu cầu khu thương mại tự do phải có hoặc có khả năng đầu tư đồng bộ nhiều nhóm hạ tầng thiết yếu, gồm:

• Giao thông đối ngoại và giao thông nội bộ;
• Kết nối đa phương thức;
• Điện, nước, thoát nước và xử lý chất thải;
• Viễn thông, công nghệ thông tin và trung tâm dữ liệu;
• Kho bãi, cảng cạn và hạ tầng phục vụ xuất nhập khẩu;
• Công trình phòng cháy chữa cháy, cứu hộ, cứu nạn;
• Hệ thống phục vụ kiểm tra, giám sát chuyên ngành.

Đặc biệt, hạ tầng được định hướng theo hướng xanh, thông minh và phát thải thấp, đồng thời phải có khả năng kết nối với hệ thống hạ tầng của khu vực và quốc gia.

Kinh tế số sẽ đi cùng không gian kinh tế mới

Một điểm đáng chú ý là hoạt động quản lý, giám sát và điều hành khu thương mại tự do phải được thực hiện trên nền tảng số, có khả năng kết nối và chia sẻ dữ liệu với các cơ quan quản lý chuyên ngành.

Điều này cho thấy khu thương mại tự do trong mô hình mới không đơn thuần là một khu vực ưu đãi về thương mại.

Đó sẽ là một hệ sinh thái kinh tế được quản lý bằng dữ liệu, trong đó logistics, sản xuất, thương mại, hải quan, quản lý đầu tư và vận hành hạ tầng có thể được kết nối trên cùng một nền tảng.

Cơ hội mới cho bất động sản công nghiệp và logistics

Từ góc độ thị trường bất động sản, sự xuất hiện của các khu kinh tế đặc biệt và khu thương mại tự do có thể tạo ra nhu cầu mới đối với nhiều loại hình bất động sản.

Không chỉ là đất công nghiệp, thị trường có thể mở rộng sang:

Bất động sản công nghiệp → kho vận → logistics → nhà xưởng xây sẵn → văn phòng → dịch vụ thương mại → nhà ở cho chuyên gia và người lao động.

Khi dòng vốn quốc tế, sản xuất và logistics tập trung, nhu cầu về hạ tầng và không gian phục vụ lực lượng lao động, chuyên gia và doanh nghiệp cũng sẽ tăng theo.

Vì vậy, giá trị của một khu vực không còn chỉ nằm ở quỹ đất, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối, chất lượng hạ tầng và mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái kinh tế xung quanh.

Góc nhìn CONIC

Khu kinh tế đặc biệt và khu thương mại tự do cho thấy một xu hướng đáng chú ý trong quá trình phát triển đô thị và kinh tế Việt Nam: đất đai là nền tảng, nhưng hạ tầng, công nghệ, logistics và con người mới quyết định khả năng tạo ra giá trị.

Một khu vực có vị trí tốt nhưng thiếu giao thông, năng lượng, logistics và dịch vụ sẽ khó trở thành cực tăng trưởng.

Ngược lại, khi quy hoạch tạo không gian, hạ tầng tạo kết nối, công nghệ tạo năng suất và doanh nghiệp tạo ra sản phẩm – dịch vụ, giá trị của không gian đô thị và bất động sản sẽ được nâng lên theo sự phát triển của toàn bộ hệ sinh thái.

Đất đai tạo nền tảng. Hạ tầng tạo kết nối. Công nghệ tạo năng suất. Logistics tạo hiệu quả. Và hệ sinh thái kinh tế mới tạo nên giá trị bền vững cho đô thị.

Đây cũng là hướng tiếp cận cần thiết khi Việt Nam chuyển từ phát triển từng dự án riêng lẻ sang xây dựng các cực tăng trưởng, hành lang kinh tế và hệ sinh thái đô thị – công nghiệp – logistics có khả năng cạnh tranh quốc tế.