Căn Hộ Chung Cư Tiếp Tục Dẫn Dắt Nguồn Cung Và Thanh Khoản

Đó là nhận định của bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam trong cuộc trao đổi mới đây với phóng viên. Cũng theo chuyên gia, thị trường nhà ở đang bước vào giai đoạn sôi động với sự trở lại của nhiều dự án quy mô lớn, đặc biệt tại các khu vực ven đô Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, “bài toán” lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết và mặt bằng giá vẫn tiếp tục leo thang.

Bà Phạm Thị Miền: Thị trường đã sôi động trở lại với làn sóng ra mắt và mở bán dự án mới tại nhiều địa phương, đặc biệt là khu vực vùng ven Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, sự phục hồi này chưa thể xóa bỏ tình trạng “lệch pha” cung – cầu vốn kéo dài suốt nhiều năm. Phần lớn các dự án mới đều thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá phổ biến trên 100 triệu đồng/m2. Trong tổng cơ cấu nguồn cung căn hộ mở bán mới, nhóm hạng sang, siêu sang và cao cấp tăng mạnh so với quý trước. Phân khúc bình dân gần như “vắng bóng”, chỉ chiếm khoảng 3% và chủ yếu là nhà ở xã hội.

Điểm sáng là nguồn cung đã có xu hướng phân bổ rộng hơn, không còn tập trung ở lõi trung tâm mà mở rộng ra các đô thị vệ tinh – nơi có quỹ đất dồi dào và chi phí đầu tư hợp lý. Dù vậy, thị trường vẫn được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, trong đó Vingroup tiếp tục là doanh nghiệp đóng góp nguồn cung lớn nhất trong 9 tháng đầu năm. Bên cạnh đó, sự gia nhập của nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ, nhất là tại khu vực phía Nam đang giúp thị trường tăng tính cạnh tranh và đa dạng hơn.

PV: Về mặt bằng giá bán thời gian qua, bà nhận định ra sao?

Bà Phạm Thị Miền: Mặt bằng giá tiếp tục tăng mạnh ở cả hai thành phố lớn. Tại Hà Nội, giá sơ cấp tăng đều, kéo giá toàn thị trường lên mức cao kỷ lục. Trong bối cảnh nhiều người coi bất động sản là kênh “trú ẩn” trước lạm phát, thị trường thứ cấp cũng trở nên sôi động. Một số dự án có mức tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt ở các khu đô thị quy hoạch bài bản.

Tại TP.HCM, xu hướng tăng giá lan rộng, tập trung ở các dự án có pháp lý hoàn thiện, vị trí kết nối hạ tầng thuận lợi và mức giá hợp lý. Đáng chú ý, dòng tiền đầu tư từ khu vực phía Bắc, nhất là Hà Nội, đã thổi làn gió mới vào thị trường phía Nam. Nhiều dự án ghi nhận giá tăng khoảng 5% chỉ trong một tuần.

Giao dịch thứ cấp có phần nhộn nhịp hơn do sản phẩm sơ cấp vẫn ở mức giá cao và chủ yếu là hàng hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế trên thị trường thứ cấp không nhiều bởi nguồn hàng sẵn khan hiếm, trong khi đa phần chủ sở hữu hiện không có nhu cầu bán. Nhà đầu tư nắm giữ hàng kỳ vọng giá tiếp tục tăng, còn người mua ở thực phải chờ đợi cơ hội phù hợp hơn.

Nhìn chung, giá nhà khó có khả năng hạ nhiệt trong ngắn hạn. Khi chi phí đất, vật liệu và tài chính tăng cao, các chủ đầu tư buộc phải tập trung vào phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận. Đồng thời, nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh vẫn sẵn sàng chi trả để tích sản dài hạn, khiến mặt bằng giá tiếp tục neo ở mức cao.

Bà Phạm Thị Miền: Nhu cầu mua để ở vẫn duy trì ở mức cao nhờ đà đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự mở rộng của tầng lớp trung – thượng lưu. Tuy nhiên, sức mua thực tế đang chịu sức ép lớn từ mặt bằng giá. Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng bị kéo giãn, khiến giấc mơ an cư của nhiều người trẻ ngày càng xa vời. Thị trường hiện được thúc đẩy mạnh bởi dòng vốn đầu tư. Khi thanh khoản tiền tệ được cải thiện, nhiều nhà đầu tư quay lại bất động sản như một kênh chống trượt giá hiệu quả. Họ tìm đến các dự án đáp ứng đồng thời nhu cầu ở thực và khai thác cho thuê, trong đó kỳ vọng tăng giá vẫn là yếu tố chính dẫn đến quyết định xuống tiền.

PV: Bà dự báo gì về thị trường căn hộ chung cư trong thời gian tới?

Bà Phạm Thị Miền: Từ nay đến cuối năm, thị trường dự kiến sẽ đón thêm nguồn cung từ loạt dự án quy mô lớn đang hoàn thiện pháp lý và chuẩn bị mở bán. Phân khúc căn hộ chung cư vẫn đóng vai trò chủ đạo trong tổng nguồn cung mới. Giao dịch có thể tăng tương ứng với lượng hàng ra thị trường, nhưng sẽ mang tính chọn lọc hơn. Người mua hiện nay rất chú trọng uy tín chủ đầu tư, pháp lý rõ ràng và khả năng kết nối hạ tầng – tiện ích xung quanh dự án.

Xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các đô thị vệ tinh sẽ tiếp tục rõ nét. Những khu vực có hạ tầng giao thông đồng bộ, đi kèm tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, khu thể thao, trung tâm thương mại… sẽ là điểm đến ưu tiên. Bên cạnh đó, việc phát triển các tuyến đường vành đai, metro hay cao tốc liên vùng sẽ góp phần nâng giá trị bất động sản khu vực ven đô.

Tuy vậy, mặt bằng giá nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM nhiều khả năng vẫn tiếp tục leo thang do quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu vẫn rất lớn. Chỉ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh mới có khả năng tiếp cận nguồn cung cao cấp, còn phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn cần thêm chính sách hỗ trợ và cơ chế phát triển phù hợp.