Đề xuất giới hạn đối tượng được nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm đang thu hút sự quan tâm trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở. Chính sách cần giải quyết hài hòa hai mục tiêu: bảo đảm nhà ở đến đúng người thụ hưởng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người mua nhà để an cư.
Nhà ở xã hội được hình thành từ chính sách hỗ trợ của Nhà nước, hướng đến nhóm người có thu nhập thấp và những đối tượng gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở theo cơ chế thị trường. Vì vậy, việc bảo đảm quỹ nhà này được sử dụng đúng mục đích, đúng đối tượng luôn là yêu cầu quan trọng.
Tuy nhiên, trong bối cảnh giá nhà ở thương mại ngày càng vượt khả năng chi trả của nhiều người dân, nhà ở xã hội cũng trở thành phân khúc có sức hấp dẫn lớn. Điều này đặt ra nguy cơ một bộ phận người mua tham gia chương trình không nhằm mục đích an cư mà để tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá.
Trước thực tế đó, đề xuất điều chỉnh điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm đang được đưa ra thảo luận, mở ra yêu cầu cân nhắc giữa hiệu quả quản lý chính sách và quyền định đoạt tài sản của người dân.
1. Đề xuất siết điều kiện chuyển nhượng sau 5 năm
Theo Luật Nhà ở năm 2023, sau thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội, người mua được phép bán lại nhà theo cơ chế thị trường nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang đề xuất thay đổi cơ chế này theo hướng: sau thời hạn 5 năm, chủ sở hữu chỉ được chuyển nhượng nhà ở xã hội cho người thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Nếu được thông qua, quy định mới sẽ tạo ra sự thay đổi đáng kể đối với quyền chuyển nhượng của người sở hữu nhà ở xã hội. Thay vì được tự do bán cho người có nhu cầu trên thị trường sau khi đáp ứng đủ điều kiện, giao dịch sẽ tiếp tục bị giới hạn trong nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách.
Đề xuất này được đánh giá có thể góp phần duy trì quỹ nhà ở xã hội phục vụ đúng mục tiêu an sinh, hạn chế tình trạng mua nhà ưu đãi rồi chuyển nhượng để hưởng chênh lệch.
Cần nhấn mạnh, đây hiện vẫn là phương án trong dự thảo, chưa phải quy định thay thế pháp luật hiện hành.
2. Ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách để đầu cơ
Một trong những vấn đề được các chuyên gia đề cập là tình trạng một số người mua nhà ở xã hội không trực tiếp sử dụng mà tìm cách khai thác lợi ích kinh tế từ căn hộ.
Các hình thức được ghi nhận gồm cho thuê lại nhà ở sau khi mua hoặc thực hiện giao dịch chuyển nhượng thông qua vi bằng, thỏa thuận dân sự và chờ đủ thời hạn mới hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định.
Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp còn hạn chế, những hành vi này có thể làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người thực sự cần hỗ trợ.
Việc mua bán, chuyển nhượng không đúng quy định còn làm phát sinh rủi ro pháp lý cho các bên tham gia, đặc biệt với người nhận chuyển nhượng thông qua những thỏa thuận không đáp ứng điều kiện pháp luật.
Theo các ý kiến được VnEconomy ghi nhận, việc siết điều kiện chuyển nhượng sau 5 năm có thể làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động đầu cơ, bởi người nhận chuyển nhượng tiếp theo vẫn phải thuộc nhóm đủ điều kiện hưởng chính sách.
Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của giải pháp này cần được đánh giá trên cơ sở quy mô và phương thức vi phạm, thay vì chỉ tập trung vào việc hạn chế quyền chuyển nhượng.
3. Không nên đánh đồng người đầu cơ với người mua nhà để an cư
Bên cạnh mục tiêu ngăn chặn trục lợi, vấn đề quan trọng là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những người mua nhà ở xã hội đúng đối tượng, đúng nhu cầu.
Trong quá trình sinh sống, hoàn cảnh của mỗi gia đình có thể thay đổi. Người mua nhà có thể chuyển nơi làm việc, thay đổi điều kiện kinh tế, phát sinh nhu cầu chăm sóc người thân hoặc cần chuyển đến nơi ở phù hợp hơn.
Khi đó, nhu cầu chuyển nhượng căn hộ không nhất thiết xuất phát từ mục đích đầu cơ mà có thể là quyết định hợp pháp nhằm thích ứng với hoàn cảnh sống.
Nếu tiếp tục giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng ngay cả sau thời hạn 5 năm, người sở hữu có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua phù hợp, kéo dài thời gian giao dịch hoặc phải chấp nhận mức giá thấp hơn kỳ vọng.
Do đó, chính sách cần phân biệt rõ giữa hành vi lợi dụng ưu đãi để kiếm lợi và nhu cầu chuyển nhượng chính đáng của người dân.
Đây cũng là quan điểm được các chuyên gia và đại diện một số tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản nêu ra trong quá trình thảo luận về dự thảo luật.
4. Tăng cường giám sát và xử lý vi phạm: Giải pháp cần được xem xét song song
Thay vì chỉ sử dụng biện pháp hạn chế chuyển nhượng, một hướng tiếp cận khác được chuyên gia đề xuất là tăng cường kiểm tra, giám sát việc sử dụng nhà ở xã hội trên thực tế.
Theo đó, cơ quan quản lý cần chú trọng các giải pháp:
-
Kiểm soát điều kiện mua nhà từ đầu: Xác minh chặt chẽ đối tượng, điều kiện thu nhập, tình trạng nhà ở và các tiêu chí hưởng chính sách.
-
Giám sát việc sử dụng nhà: Tăng cường kiểm tra người thực tế sinh sống, phát hiện trường hợp mua nhà nhưng không sử dụng đúng mục đích.
-
Xử lý hành vi trục lợi: Có biện pháp xử lý phù hợp đối với các trường hợp cho thuê, chuyển nhượng hoặc sử dụng nhà ở xã hội trái quy định.
-
Hoàn thiện cơ chế thu hồi: Nghiên cứu áp dụng biện pháp thu hồi nhà ở khi có đủ căn cứ pháp lý và đáp ứng điều kiện theo quy định.
-
Minh bạch thông tin: Tăng khả năng theo dõi lịch sử sở hữu, giao dịch và tình trạng sử dụng nhà ở xã hội.
Cách tiếp cận này hướng đến xử lý trực tiếp hành vi vi phạm, thay vì áp dụng một giới hạn chung có thể ảnh hưởng đến cả những người mua nhà đúng chính sách.
Dù vậy, việc tăng cường giám sát cũng cần đi kèm quy trình xác minh minh bạch, bảo đảm quyền giải trình và quyền lợi hợp pháp của người sở hữu.
5. Hoàn thiện chính sách trên nguyên tắc hài hòa lợi ích
Nhà ở xã hội không đơn thuần là một sản phẩm bất động sản có mức giá thấp hơn thị trường. Đây còn là công cụ thực hiện chính sách an sinh, góp phần ổn định đời sống người lao động và tạo điều kiện để các nhóm thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở.
Vì vậy, hiệu quả của chính sách không chỉ được đo bằng số lượng căn hộ được xây dựng hay mức độ kiểm soát giao dịch, mà còn phải được đánh giá qua khả năng tiếp cận nhà ở của đúng đối tượng và chất lượng cuộc sống sau khi nhận nhà.
Trong quá trình hoàn thiện Luật Nhà ở, việc xem xét điều kiện chuyển nhượng cần dựa trên một số nguyên tắc:
Thứ nhất, bảo đảm nguồn nhà ở xã hội được phân bổ đúng đối tượng, hạn chế tối đa hành vi lợi dụng ưu đãi để đầu cơ.
Thứ hai, bảo vệ quyền sở hữu và quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người mua nhà đúng chính sách.
Thứ ba, xây dựng cơ chế giám sát có tính khả thi, đủ sức phát hiện và xử lý vi phạm nhưng không tạo thêm thủ tục bất hợp lý.
Thứ tư, bảo đảm quy định rõ ràng, thống nhất và có tính ổn định để người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý có thể thực hiện.
Góc nhìn CONIC: Giá trị của nhà ở xã hội phải được đo bằng cơ hội an cư thực chất
Nhà ở xã hội chỉ thực sự phát huy ý nghĩa khi những người có nhu cầu và đủ điều kiện có thể tiếp cận, sở hữu và ổn định cuộc sống trong chính căn nhà của mình.
Trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả vẫn là bài toán lớn của thị trường, việc bảo vệ quỹ nhà ở xã hội khỏi các hành vi đầu cơ là yêu cầu cần thiết. Tuy nhiên, chính sách cũng cần tạo ra cơ chế linh hoạt để người mua đúng đối tượng không bị mất đi những quyền lợi hợp pháp khi hoàn cảnh sống thay đổi.
Đối với thị trường bất động sản nói chung, sự phát triển bền vững không chỉ đến từ việc gia tăng nguồn cung mà còn phụ thuộc vào chất lượng chính sách, tính minh bạch của giao dịch và khả năng bảo vệ quyền lợi của người dân.
CONIC cho rằng, một chính sách nhà ở hiệu quả cần bảo đảm đồng thời hai giá trị: đúng đối tượng thụ hưởng và đúng quyền lợi của người dân. Khi hai mục tiêu này được cân bằng, nhà ở xã hội mới thực sự trở thành nền tảng an cư lâu dài, thay vì chỉ là một chương trình hỗ trợ về giá.