Đề xuất áp dụng mức thuế 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng đang thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường bất động sản.

Nếu được thông qua, đây sẽ là một công cụ chính sách nhằm khuyến khích sử dụng đất hiệu quả hơn, hạn chế tình trạng găm giữ, đầu cơ và để đất đai bị bỏ phí.

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất không chỉ nằm ở mức thuế bao nhiêu, mà là xác định chính xác trường hợp nào được xem là “đất bỏ hoang” hoặc “chậm đưa vào sử dụng”.

0,2% hiện mới là mức thuế được đề xuất

Theo dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Bộ Tài chính đề xuất bổ sung mức thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng; đồng thời không áp dụng hạn mức đối với nhóm đất này.

Mức đề xuất này cao hơn đáng kể so với mức thuế suất 0,03% đối với đất ở trong hạn mức hiện nay.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng đây chưa phải chính sách thuế đã có hiệu lực. Quy định vẫn đang nằm trong quá trình xây dựng, hoàn thiện dự thảo luật.

Do đó, người dân và doanh nghiệp không nên hiểu rằng từ thời điểm hiện tại mọi trường hợp có đất chưa sử dụng đều tự động phải chịu thuế 0,2%.

Bài toán khó nhất: thế nào là “đất bỏ hoang”?

Đây là điểm có ý nghĩa quyết định đối với tính khả thi của chính sách.

Trên thực tế, một khu đất chưa được đưa vào sử dụng có thể xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân.

Có trường hợp chủ sở hữu cố tình giữ đất để chờ tăng giá hoặc đầu cơ.

Nhưng cũng có những khu đất chưa thể triển khai vì vướng quy hoạch, thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng, điều chỉnh dự án hoặc những nguyên nhân khách quan khác.

Nếu không phân loại rõ, chính sách có thể vô tình áp cùng một cơ chế thuế cho những trường hợp hoàn toàn khác nhau.

Theo thông tin mới nhất từ Bộ Tài chính, việc xác định đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng sẽ được dẫn chiếu và thực hiện theo pháp luật về đất đai.

Vì vậy, việc xây dựng bộ tiêu chí cụ thể sẽ là bước rất quan trọng trước khi chính sách có thể áp dụng trên thực tế.

Không nên đánh đồng đất đầu cơ với dự án đang tháo gỡ pháp lý

Đây là vấn đề đặc biệt đáng lưu ý đối với thị trường bất động sản.

Một dự án chậm triển khai không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp cố tình bỏ đất.

Có những dự án đã hoàn thành một phần nghĩa vụ nhưng phải chờ tháo gỡ thủ tục; có dự án gặp vướng mắc về quy hoạch; cũng có trường hợp phải điều chỉnh theo các quy định pháp luật mới.

Trong những trường hợp này, việc áp dụng một mức thuế cao chỉ dựa trên tình trạng “chưa đưa đất vào sử dụng” có thể tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp trong khi nguyên nhân chậm triển khai lại nằm ngoài khả năng kiểm soát của chủ đầu tư.

Do đó, tiêu chí về nguyên nhân chậm sử dụng đất cần được đặt song song với tiêu chí về thời gian.

Thuế có thể trở thành công cụ chống đầu cơ

Ở chiều ngược lại, nếu được thiết kế đúng, chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang có thể tạo ra tác động tích cực.

Việc nắm giữ đất trong thời gian dài nhưng không đưa vào sử dụng sẽ phát sinh chi phí lớn hơn, qua đó làm giảm động lực đầu cơ và găm giữ đất.

Đây cũng phù hợp với định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW, trong đó đặt ra yêu cầu có chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng và đất đầu cơ nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế lãng phí và góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Như vậy, mục tiêu của chính sách không đơn thuần là tăng nguồn thu ngân sách, mà quan trọng hơn là tạo động lực để nguồn lực đất đai được đưa vào nền kinh tế.

Đất phải tạo ra giá trị thay vì bị “đóng băng”

Đất đai là nguồn lực hữu hạn. Khi một khu đất bị bỏ hoang trong thời gian dài, chi phí không chỉ nằm ở phần tài sản chưa được khai thác.

Một khu đất không được sử dụng đồng nghĩa với việc nguồn lực đầu tư, hạ tầng, việc làm, dịch vụ và giá trị kinh tế đi kèm cũng chưa được hình thành.

Đặc biệt tại các đô thị lớn, việc đất đai bị bỏ trống trong khi nhu cầu nhà ở, thương mại, dịch vụ và hạ tầng ngày càng tăng tạo ra sự mất cân đối trong phân bổ nguồn lực.

Vì vậy, việc sử dụng công cụ thuế để khuyến khích khai thác đất hiệu quả là hướng tiếp cận có cơ sở.

Nhưng để chính sách đạt được mục tiêu, cần phân biệt rõ:

Đất bị đầu cơ – đất bỏ hoang – đất chậm triển khai do nguyên nhân khách quan – đất đang trong quá trình thực hiện dự án.

Chính sách thuế cần đi cùng chính sách tháo gỡ pháp lý

Một thị trường bất động sản lành mạnh không chỉ cần cơ chế kiểm soát đất bỏ hoang mà còn cần giải quyết nguyên nhân khiến nhiều khu đất chưa thể đưa vào sử dụng.

Nếu một dự án đã đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư cố tình trì hoãn, việc áp dụng chế tài và thuế cao hơn là cần thiết.

Ngược lại, nếu dự án đang mắc kẹt bởi quy hoạch, thủ tục hành chính hoặc những vấn đề pháp lý cần được cơ quan có thẩm quyền xử lý, ưu tiên trước hết phải là tháo gỡ điểm nghẽn để dự án có thể triển khai.

Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh các cơ quan quản lý đang thúc đẩy việc rà soát, sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan nhằm khơi thông nguồn lực đất đai. Chính phủ cũng đã yêu cầu tiếp tục hoàn thiện pháp luật theo hướng xử lý chồng chéo, tháo gỡ vướng mắc và sử dụng hiệu quả nguồn lực.

Góc nhìn CONIC: Không phải “đất chưa sử dụng” nào cũng là đất lãng phí

Đất đai chỉ thực sự tạo ra giá trị khi được đặt trong quy hoạch phù hợp, có hạ tầng kết nối, có pháp lý rõ ràng và được đưa vào khai thác đúng mục đích.

Vì vậy, chính sách thuế đối với đất bỏ hoang cần đạt được sự cân bằng:

Không để đất đai bị găm giữ, đầu cơ và bỏ phí.

Nhưng đồng thời:

Không biến những dự án đang nỗ lực tháo gỡ pháp lý thành đối tượng bị xử phạt chỉ vì chưa thể triển khai.

Từ góc độ thị trường, một cơ chế hiệu quả nên hướng đến nguyên tắc:

“Đánh thuế đúng đối tượng, tháo gỡ đúng điểm nghẽn và đưa đất đai trở lại dòng chảy kinh tế.”

Khi đó, thuế không chỉ là công cụ thu ngân sách mà còn trở thành đòn bẩy thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả, hạn chế đầu cơ và tạo thêm nguồn cung thực cho thị trường.