Quá trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ đang đặt ra yêu cầu ngày càng rõ về việc bảo đảm quyền lợi của người sở hữu. Trong đó, việc xác định ai là người có quyền lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư và cách thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê là những nội dung cần được làm rõ trong quá trình hoàn thiện Luật Nhà ở (sửa đổi).

Chủ sở hữu cần được xác định rõ quyền lựa chọn

Theo nội dung được đưa ra tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do VCCI phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, Khoản 3 Điều 86 dự thảo quy định hai trường hợp khi xây dựng lại nhà chung cư.

Nếu quy hoạch được phê duyệt tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu.

Ngược lại, nếu quy hoạch không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác theo quy định.

Điểm đáng chú ý là dự thảo hiện chưa diễn đạt thật rõ ai là chủ thể quyết định giữa hai phương án này.

Theo ý kiến được nêu tại hội thảo, cách quy định hiện nay có thể dẫn đến hai cách hiểu: chủ sở hữu tự lựa chọn phương án, hoặc cơ quan có thẩm quyền/chủ đầu tư lựa chọn theo phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt.

Đây không chỉ là vấn đề về câu chữ. Nếu không được quy định cụ thể, quá trình triển khai thực tế có thể phát sinh cách hiểu khác nhau giữa người dân, cơ quan quản lý và chủ đầu tư.

Quyền sở hữu cần đi cùng quyền lựa chọn

Đặc biệt, trường hợp không thể xây dựng lại chung cư tại vị trí cũ xuất phát từ quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chứ không phải từ nhu cầu của chủ sở hữu.

Vì vậy, một hướng đề xuất tại hội thảo là quy định trực tiếp trong luật rằng chủ sở hữu có quyền lựa chọn giữa nhận bồi thường bằng tiền hoặc nhận nhà ở tái định cư.

Cụ thể, đề xuất sửa Khoản 3 Điều 86 theo hướng bổ sung cụm từ “lựa chọn hình thức”, qua đó xác định rõ quyền quyết định thuộc về chủ sở hữu trong trường hợp chung cư cũ không được xây dựng lại tại vị trí hiện hữu.

Cách tiếp cận này cũng tương đồng với một nội dung khác trong dự thảo, khi Khoản 5 Điều 91 quy định chủ sở hữu nhà chung cư cũ được lựa chọn hình thức bồi thường bằng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất tương đương theo quy định.

Nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cần được xác định từ đầu

Một nội dung khác được đặt ra trong quá trình góp ý dự thảo là cách thức thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở thương mại.

Theo dự thảo, dự án nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ liên quan đến nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. UBND cấp tỉnh có thể quyết định phương thức thực hiện thông qua:

• Quỹ đất ngay trong dự án;
• Quỹ đất tại vị trí khác;
• Hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính tương đương.

Việc cho phép nhiều phương thức tạo ra sự linh hoạt cho từng dự án và từng địa phương. Tuy nhiên, vấn đề được đặt ra là tiêu chí lựa chọn phương thức nào, thời điểm xác định nghĩa vụ và cách phân bổ nghĩa vụ giữa nhà ở xã hội với nhà ở cho thuê.

Cần “chốt” nghĩa vụ ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án

Một trong những đề xuất đáng chú ý là phương thức thực hiện nghĩa vụ nên được xác định ngay cùng với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc văn bản tương đương.

Theo hướng này, hồ sơ dự án cần xác định rõ:

Diện tích quỹ đất phải bố trí – vị trí quỹ đất thay thế – hoặc căn cứ xác định khoản tiền phải thực hiện.

Điều này giúp doanh nghiệp có thể xác định chính xác nghĩa vụ ngay từ đầu, đồng thời hạn chế khả năng một phần nghĩa vụ đã hoàn thành nhưng sau đó lại bị tính toán lại khi dự án thay đổi cấu trúc, chia tách hoặc điều chỉnh ranh giới.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng cần làm rõ nhà ở cho thuê được tính chung trong tổng nghĩa vụ hay được xác định như một nghĩa vụ riêng. Nếu tính chung, việc phân bổ cần dựa trên chương trình phát triển nhà ở, nhu cầu thực tế và điều kiện quỹ đất của từng địa phương.

Minh bạch quyền lợi – rõ nghĩa vụ – tạo nền tảng cho thị trường

Từ câu chuyện cải tạo chung cư cũ đến nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, điểm chung được đặt ra là tính minh bạch và khả năng dự đoán của chính sách.

Đối với người dân, quy định rõ quyền lựa chọn sẽ giúp bảo đảm quyền lợi trong quá trình tái định cư, bồi thường.

Đối với doanh nghiệp, việc xác định rõ nghĩa vụ ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án giúp chủ động hơn trong bài toán quỹ đất, tài chính, tiến độ và cơ cấu sản phẩm.

Đối với cơ quan quản lý, các quy định rõ ràng sẽ tạo cơ sở thống nhất để tổ chức thực hiện, hạn chế việc phải xin hướng dẫn hoặc xử lý lại khi dự án có thay đổi.

Đây cũng là điều kiện quan trọng để quá trình phát triển nhà ở có thể cân bằng giữa quyền lợi của người dân, trách nhiệm của doanh nghiệp và mục tiêu phát triển đô thị của địa phương.

Góc nhìn CONIC

Trong quá trình phát triển đô thị, một dự án nhà ở không chỉ là câu chuyện về xây dựng một công trình mới, mà còn liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu, nơi ở và chất lượng sống của cộng đồng cư dân.

Vì vậy, chính sách càng rõ ràng từ đầu thì quá trình triển khai càng thuận lợi.

Người dân cần rõ quyền.
Doanh nghiệp cần rõ nghĩa vụ.
Cơ quan quản lý cần rõ cơ chế thực hiện.

Khi ba yếu tố này được xác định minh bạch ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thị trường sẽ có thêm cơ sở để phát triển ổn định, đồng thời các dự án nhà ở có thể được triển khai theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của đô thị.